根抵当権をつけたまま不動産売却はできる?流れと注意点を解説

不動産のこと

根抵当権をつけたまま不動産売却はできる?流れと注意点を解説

根抵当権をつけたままで不動産売却はできるのか、心配な方もいらっしゃるのではないでしょうか。
この記事では、根抵当権がついたままの不動産売却の流れと注意点についてお伝えします。
そもそも、根抵当権とは何か、どのような特徴があるのかも解説いたしますので、知識を深めるためにもお役立てください。

\お気軽にご相談ください!/

弊社へのお問い合わせはこちら

不動産売却の前に知っておきたい根抵当権の特徴

不動産売却の前に知っておきたい根抵当権の特徴

不動産売却では、根抵当権の特徴を把握しておくことが重要です。
同じように融資に利用する抵当権と混同しないよう注意しましょう。

根抵当権の特徴を解説

不動産を担保に設定する根抵当権とは、極度額を上限とした範囲内において、いつでも何回でも利用できる融資を受ける権利です。
借り入れの開始や返済期限のしばりもないことから、事業の運転資金用が多く、個人でも利用できます。
設定するときは法務局に登記申請書を提出しますが、極度額に応じた登録免許税と司法書士への報酬などが必要です。
一度設定すると、融資の返済が完了しても抹消登記をおこなわない限り消滅することはありません。
借り入れのたびごとに登記をする手間もなく、登記や手続きなどの費用を節約できるうえ、融資を受けるタイミングを逃すこともなくなり、事業経営に役立ちます。

根抵当権は極度額を変更できる?名義は変わる?

極度額は、担保の価値によって債権者(金融機関)が決定しますが、ゆとりある返済にするため、物件価値の8割が目安です。
借り入れを増やしたいときは、債権者と合意したうえで極度額を引き上げるために担保物件を追加し、付記登記により極度額は増やせます。
複数の金融機関から融資を受ける場合、1つの物件に複数の設定も可能です。
反対に減額するときは、担保物件の価値の見直しにより、債権者が決定します。
名義変更に相当する根抵当権の移転は、随伴性(ずいはんせい)がないことから、設定者の承諾を受けなければなりません。
随伴性とは、物件の名義が変わると付随して権利の名義も変わる性質です。
しかし、付随性がないため、A銀行が根抵当権を設定している物件を所有者がBさんに売却した場合、物件の名義はBさんになりますが、権利はA銀行のまま残ります。

根抵当権を消滅するには?

抹消登記をおこなうと消滅できますが、融資の返済が完了していることが条件です。
登記したときと同様、司法書士に依頼して手続きをおこない、登録免許税や司法書士への報酬などの費用がかかります。
また、今後、借り入れをしないと判断したときは、「元本確定」による消滅も可能です。
この手続きは融資を受けていないときに実行し、抵当権に変更して返済完了で消滅しますが、金融機関の同意が前提になります。

根抵当権がついたまま不動産売却はできる?流れを解説

根抵当権がついたまま不動産売却はできる?流れを解説

根抵当権を外さなければ不動産売却はできないことから、担保物件の売却を検討している場合は、流れを確認して、準備を整えることが重要になります。
債権者との交渉もおこなわなければならないなど、通常の不動産売却とは異なる点に注意しましょう。

根抵当権をつけたまま不動産売却するときに確認すべきことは?

担保物件になっている不動産の売却を目指す場合、売却によって返済できるかが重要であることから、物件の査定価格と残債務を確認します。
物件の査定は、近隣の不動産会社に訪問査定を依頼し、現地で実際に物件を確認した査定価格を得ることが重要です。
残債は、金融機関に問い合わせ、借入残高と将来的に返済しなければならない利息の合計額を確認します。
査定価格と債務残高を比較し、売却によって返済が完了する場合や融資を受けていないときは、債権者に担保物件を売却したい旨を伝えて交渉準備を始めましょう。
不動産売却だけでは債務の解消ができないときは手持ちの資金の他、他の物件を担保に融資を受ける、任意売却などの解決策が必要です。
査定価格と債務の差額を解消できる提案をいくつか用意したうえで、金融機関と交渉します。
交渉では、抹消登記や不動産売却をおこなうために債権者である金融機関の同意を得ることが目的です。
融資先が減るのを嫌う場合もあることから、粘り強く交渉しましょう。

金融機関と交渉後の元本確定とは?

交渉により抹消登記の同意を得たあとは、繰り返し借り入れができない抵当権のようなタイプに変更するための「元本確定」をおこないます。
元本とは借入額のことであり、手続きによりこの物件を担保にした新たな借り入れはできません。
また、確定するためには民法の定めを満たす相応の事由が必要です。
元本確定後は、査定を依頼した不動産会社と契約するなどして売却先を探す流れになります。
元本確定手続きや抹消登記申請などは、司法書士など法律の専門家に依頼し、必ず引き渡しまでに抹消登記の申請を済ませましょう。
ポイントは、不動産会社に売却を依頼するまでに元本確定しておくことです。
これ以上融資を受けないことをアピールして、抵当権のように抹消できる物件であることを明確化します。

根抵当権がついたまま不動産売却をおこなうときの注意点

根抵当権がついたまま不動産売却をおこなうときの注意点

根抵当権が設定したままの不動産売却では、抵当権が設定してある物件の売却とは異なる特徴があります。
注意点を確認して、不動産売却が頓挫しないように手続きをおこないましょう。

債務者と担保物件の名義人が異なる場合の注意点

何らかの事情により、債務者と物件の名義人が異なるケースもあり、借入額の把握ができない場合もあります。
最悪のケースは、知らない間に借入額が増えてしまい、返済できなくなることです。
このようなトラブルが発生すると、不動産会社は売却先を見つけることもできず、見つかった場合でも販売を中止しなければなりません。
不動産売却による資金調達も不可能になってしまうため、売却を検討するときは、債務の確認は徹底しておこないましょう。

元本確定すると取り消しできない?

元本確定すると、その物件を担保にした新規融資を受けることはできません。
複数の金融機関で設定しているときはすべて確定手続きをおこない、いずれも新規の融資を受けない態度の明確化です。
元本確定は元に戻せないことを理解し、他の担保物件を確保するなど、資金がショートして事業経営に支障をきたさないようにします。
目の前の資金繰りも重要ですが、長期的な経営計画に基づく物件の売却をおこないましょう。

根抵当権が設定してある物件は短期間に売却できない?

金融機関は、融資枠を設定した物件を手放したくありません。
なかでも、順調に融資と返済を繰り返してきた物件は、今後も融資を続けたい取引先であることから、所有権の移転に関する交渉は難航しがちです。
代替案を用意しても交渉が長期間におよぶこともあり、不動産売却が当初の計画どおりにならないことも想定しておかなければなりません。
そこで、根抵当権を設定する段階で、期間を決定しておくなど、抹消登記をおこなうことを前提にした契約にします。
設定した期間が満了になると、元本確定して抵当権に変更して、債務の完了をもって消滅できる権利にしておきましょう。
設定するときには、将来を見越した契約にすることも大切です。
また、期間を設定できなかった場合は、折を見て極度額の引き下げを依頼するなど、適宜見直しましょう。

まとめ

根抵当権を設定したままでは不動産売却はできないため、査定価格と債務残高を確認します。
金融機関との交渉により所有権の移転に関する合意を得たあと、元本確定手続きをおこない、引き渡しまでに抹消登記を完了するのが売却の流れです。
根抵当権の特徴や注意点を理解して、円滑な不動産売却にしましょう。

\お気軽にご相談ください!/

弊社へのお問い合わせはこちら
【FReeYで家を売る時の流れ】





社名:株式会社FReeY(フリー)

代表者名:福田 善行

所在地:〒669-1514

兵庫県三田市川除140番地

E-Mail:free-dom@freey.co.jp

TEL:079-562-3390

FAX:079-562-3391

営業時間:09:00~21:00

事業内容:不動産仲介業(売買、賃貸)、不動産管理、戸建・宅地分譲事業、不動産コンサルティング、リフォーム・リノベーション事業、各種保険

自動車関連事業(新車・中古車販売、買取等)

カフェ店舗(FReeY Cafe)

定休日:水曜日

”不動産のこと”おすすめ記事

  • 相続でもめる原因の1つ「寄与分」とは?特別寄与料についてもご紹介の画像

    相続でもめる原因の1つ「寄与分」とは?特別寄与料についてもご紹介

  • 「相続欠格」になるとどうなる?相続廃除との違いも解説の画像

    「相続欠格」になるとどうなる?相続廃除との違いも解説

  • 転勤時のマイホーム管理に最適な選択肢は?売却・賃貸・単身赴任についての画像

    転勤時のマイホーム管理に最適な選択肢は?売却・賃貸・単身赴任について

  • 介護が必要な親の不動産売却について!説得方法や売却時のポイントを解説の画像

    介護が必要な親の不動産売却について!説得方法や売却時のポイントを解説

  • 収益物件を相続する際の相続人の決め方とは?家賃は相続財産になる?の画像

    収益物件を相続する際の相続人の決め方とは?家賃は相続財産になる?

  • 空き家を有効活用できる住宅セーフティネット制度!メリットや注意点を解説の画像

    空き家を有効活用できる住宅セーフティネット制度!メリットや注意点を解説

もっと見る