根抵当権に付いた不動産はそのまま相続すべき？根抵当権の抹消の方法も解説

住宅ローンを活用してマイホーム購入をする際に、必要になるのが抵当権の設定です。
抵当権と似ている言葉に「根抵当権」がありますが、これはどのようなものなのでしょうか？
根抵当権が設定された不動産は相続も可能ですが、そのまま相続するかはケースによって判断が異なってくるでしょう。
そこで今回は、根抵当権について抵当権との違いや相続の方法、また抹消の方法も解説します。

根抵当権とは？根抵当権の設定された不動産は早めに相続すべき？

一般的に根抵当権を利用するケースは事業者がほとんどで、個人の方にはあまり馴染みがないかもしれません。
しかし、根抵当権が設定された不動産は相続で受け継ぐこともできるため、不動産相続をする方は知っておきたい知識のひとつといえるでしょう。
まずは、根抵当権とは何か、また根抵当権のついた不動産は相続を早めにする必要があるのはなぜかについて解説します。

根抵当権とはどんなもの？

抵当権は、不動産や車の購入時などに広く活用されているものです。
根抵当権とは何かを知るには、個人の方にとって身近な抵当権と比較しながら見ていくと、わかりやすいでしょう。
抵当権とは債務者が目的物を担保にして借り入れをし、もし返済が困難になったら債権者は担保をもとに弁済を受けることができるというものです。
マイホーム購入の場合であれば、買主の方が住宅ローンを組んだ不動産を担保にし、金融機関が抵当権を設定します。
何かしらの事情でローン返済ができなくなったら、金融機関は抵当権によって不動産を競売にかけることが可能です。
一方、根抵当権とは不動産を担保に「極度額」といわれる借り入れの上限額を決め、極度額までの範囲なら何回でも借り入れできるというものです。
2つの大きな違いには、返済後の権利の消滅が挙げられます。
抵当権の場合は完済すると権利が消えますが、根抵当権は完済後も引き続き残ります。
それによって利用する事業者は、運転資金を何回でも借りられることが利点です。
ちなみに、個人の方が根抵当権を利用することはまれで、注文住宅の建築時などに設定されることもありますが例外的と考えて良いでしょう。
多くの場合、根抵当権で担保とされるのは経営者や会社が所有する不動産です。
何回借り入れをしても、根抵当権なら登記をするのは初回だけで済みます。
もし抵当権で同じように数回にわたって借り入れしようとすれば、完済後に新たに借りる度、登記の費用や手間がかかることが注意点です。

根抵当権がついてると早めに相続すべき理由とは？

相続したのが根抵当権が付いた不動産である場合、注意したいのは「早めに相続する」ということです。
その理由には、元本確定が関係しています。
元本確定とは、借入金を確定させて、何度でも借り入れられる状態をやめることです。
元本確定をおこなうには、特定の事由に該当することが求められます。
そのひとつに、相続を開始して6か月以内に登記をしなければ、相続開始のときに担保すべき元本を確定したものとして扱うという事由があります。
つまり、相続後も根抵当権を利用したいときには、6か月以内に指定債務者の変更登記をしないと効力が消えてしまうということです。
また、相続放棄を選択する場合には、相続の開始を知って3か月以内に放棄の申述が必要なため、さらに急ぐことになります。
相続放棄を検討するケースについては、のちほど解説します。

不動産に設定された根抵当権をそのまま相続する方法を解説

相続される方が事業を継続するとき、資金調達のため根抵当権をそのまま相続したい場合もあります。
ここでは、根抵当権がそのまま付いた状態での相続する方法について解説します。
債務者と所有者が同じ人物であるかもポイントとなるため、あわせて見ていきましょう。

債務者と所有者が同じ場合

根抵当権が付いている不動産の所有者と、債務者となっている被相続人が同じであれば、相続もスムーズに進められるでしょう。
まず、所有者の名義を不動産を受け継ぐ相続人に変更する相続登記をおこないます。
さらに指定債務者登記をすれば、根抵当権をそのままにして相続が可能です。

債務者と所有者が別である場合

不動産の所有者と債務者が別の人物である場合は、手続きが異なります。
所有者はそのままで、相続人が根抵当権設定者として相続するなら指定債務者登記をおこないます。
なお、指定債務者を変更をする登記をおこなうのは、根抵当権者と所有者です。

そのまま相続する流れを知ろう

根抵当権をそのままにして相続する流れは次のとおりです。

➀債権者に連絡をして書類を発行してもらう
根抵当権をそのまま相続するときの登記をおこなう際、債権者の発行した書類が必要です。
債権者となっている銀行などに相続を開始したと伝え、書類の用意を依頼します。

②遺産分割協議で不動産の相続人を決める
相続人が複数人いるケースでは、根抵当権がついた不動産を相続する方を決めるため、遺産分割協議で話し合います。
事業継続をするケースでは、相続後の代表者の方に決めることが多いです。

③根抵当権をそのまま相続するための登記
根抵当権がついた不動産を相続するには、6か月以内におこなう3つの登記があります。
ひとつは、被相続人から、不動産を受け継ぐ相続人へと所有権を変更する「所有権移転登記」です。
亡くなられた被相続人から、すべての相続人を根抵当権の債務者にする手続きの「債務者変更登記」も必要です。
最後に、事業の相続人を新たな債務者とする「指定債務者の合意の登記」もおこないます。
被相続人の債務は相続人が分割して相続しますが、相続開始後に生じた債務は指定債務者が担うようになります。

事業継承しない方向け！相続した不動産の根抵当権を抹消する方法

故人がおこなっていた事業を受け継ぐ予定がなければ、不動産に設定された根抵当権を抹消するのも手です。
相続した不動産に設定されている根抵当権の抹消の方法についても押さえておきましょう。

残債があるときの抹消の方法

相続した不動産に根抵当権による債務がある場合には、売却をして完済させる方法があります。
完済後に抵当権の抹消登記が必要です。
これは債務の金額よりも、不動産を売ることで得られる金額が多い場合に有効な選択肢といえます。
一方、債務が大きかった場合は相続放棄も選択肢になってくるでしょう。
そもそも相続とは、不動産などのプラスの遺産だけでなく、借金などのマイナスの遺産もすべて受け継ぐことです。
つまり、被相続人が事業用に借り入れていた債務があれば、相続放棄をすることでマイナスの遺産も相続しないことになります。
相続放棄については、借金などのマイナスの遺産が、プラスの遺産を上回っているときに検討すると良いでしょう。
また、根抵当権による債務は、よく調査をして相続放棄や抹消を検討することが大切です。
相続放棄をするときは相続開始を知ってから3か月以内に、家庭裁判所で手続きをします。

残債がないときの抹消の方法

もし、根抵当権による債務がないのであれば、債権者である金融機関の合意をとることで抹消登記もできます。
不動産を現金化して受け継ぎたいケースでは、根抵当権の抹消登記の手続きをし、不動産売却をしてから相続する流れとなります。

まとめ

根抵当権は、抵当権とは異なり、極度額の範囲内で何回でも借り入れができます。
そのため、事業継承をするなら根抵当権がついたまま相続するのも手です。
一方で、事業継承しない場合は根抵当権の抹消や相続放棄について、ご自身にあった選択を慎重におこないましょう。