空き家を売りたい方必見！現状のままと更地とではどちらがお得？

親から家を相続したけれど、誰かが住む予定もなく、結局空き家のまま放置といったケースは少なくないでしょう。
こういった空き家はなるべく早めに売却したいところですが、どういった売り出し方をすれば良いのか所有者として悩みの種と言えます。
ではその空き家を現状のまま売る場合と更地にして売る場合とで、どう変わってくるのか、また税金や費用についても解説していきましょう。

空き家を現状のまま売りたい場合について

誰も住まない家は、老朽化が進みやすく資産価値も著しく落ちていき、また管理の面でも手間や費用がかかるため、そのまま持ち続けるよりは売った方が合理的です。
ただ、更地したりリフォームやリノベーションをしたりすると費用がかかるため、所有者とすればなるべく家屋を付けたまま売りたいわけです。
この家屋が付いたままの土地のことを古家付き土地と言い、古い家が建ったままの状態で土地を売るときに、こういった表記がなされます。
また一方で中古住宅といったものもありますが、土地メインか住宅メインかの違いくらいでこの両者に明確な違いはなく、あくまでも売主の意向に依存するものとなります。
ただ木造建築物であればその法定耐用年数が22年と設定されているため、その年数を超える建物に関しては、古家として扱われるのが一般的です。
日本においてマイホームと言えばほとんどの場合、新築を意味し、土地も家屋が建っていない更地のほうが売れやすい傾向にあります。
しかし近年は消費型社会からストック型社会への転換が進みつつあり、住宅も例外ではなく既存住宅の流通シェアが増えてきているのが現状です。
空き家を現状のままで売りたい場合のメリットとしては、まず更地にするときの解体費用がかからず費用面での負担が少ないといった点が挙げられます。
これにより売却価格を低く設定でき、買主も見つけやすくなりますが、その買主から解体費用分の値引きを求められることもあります。
次に税金面では、固定資産税に軽減措置特例が適用され、敷地面積が200㎡までの部分が6分の1、それを超えると3分の1と税負担が少なくなるわけです。
つまり古家付き土地にしておけば、固定資産税が軽減された状態で売り出せるため、維持費に関してそれほど気にすることはなく、じっくりと売却活動を進められるのです。
また古家付き土地の場合、住宅ローンの融資対象となり、買主としては住宅ローンの利用が可能となるため、買い手が付きやすくなります。
そして古家付き土地はあくまでも土地として売り出すため、家屋については契約不適合責任を免責にでき、売却後の家屋に関してのトラブルを防げます。
最後に注意点についてですが、古家をそのまま利用する買い手は少なく、解体費用込みの価格設定となるため相場よりも安い価格での売り出しとなるのがほとんどです。
また家屋が建っていると、地盤の状態がわかりにくく、建物の状態や景観なども併せてあまり良いイメージではないため買い手が付きにくいケースもあります。

空き家を解体し更地にして売りたい場合について

最近はリフォームやリノベーションを施した住宅の人気が高まっていますが、それでもやはり新築でマイホームを建てたいという方が多いのは明確なのです。
そのため空き家を売りたい場合、更地にしたほうが売却しやすくなり、買い手も早く見つかると言われますが、ではそこには具体的にどういったメリットがあるのでしょう。
まず買主とすれば土地の広さをそのまま見られるうえ、マイホームの完成後をイメージしやすく、古家の解体もないため着工にもすぐに入れるといったメリットがあります。
次に建物の基礎部分となる地盤の確認がしやすくなる点で、地盤が緩ければ地盤改良を施せ、また地中の埋没物の確認もおこなえるわけです。
では逆に古家を持ち続けるとどういったことが起こるのかについて見ていきますが、まずは維持・管理費などお金の問題があります。
維持・管理費は固定資産税のほかにも、電気やガス、水道の契約をしていればその料金が発生し、掃除や修繕の費用、火災保険などの保険料も支払い続けなければいけません。
次に空き家は管理ができていない場合、換気ができずカビの発生や害虫、害獣の被害が出やすい状態にあり、劣化が早く進み日が経つにつれ売れにくくなります。
劣化や老朽化が進むことで、家自体の耐久性も衰えてくるため、たとえば地震などの災害に対してもろい状態になっていることが多く、倒壊の恐れもあるのです。
もし倒壊すれば近隣への被害も考えられるうえ、その回収費用もかかり、倒壊しなくとも放火などのリスクは抱えたままになります。
また、空き家の管理ができていないとそこに不審者が出入りするようにもなり、最悪のケースでは誰かが住みつく可能性も考えられ、防犯面で危険性が残るわけです。

空き家を売りたい場合にかかる税金や費用について

空き家を売りたい場合に売主として知っておきたいのが、どういった税金や費用がかかるのかということで、まずは譲渡所得について見ていきます。
譲渡所得とは土地や家屋といった不動産や、株式などの資産を売却したときに発生する所得を言い、収入金額から取得費や譲渡費用、特別控除額を差し引いた額です。
この譲渡所得がプラスになれば、そこに譲渡所得税が課せられ、この譲渡所得税は具体的には所得税と住民税の2つを言い、そこに復興特別税が加わります。
この譲渡所得税の税率ですが、空き家を所有して5年を超えている長期所有のケースと、5年以内の短期所有のケースで変わってきます。
5年超の長期譲渡所得の場合、所得税が15.315%で住民税が5％となりそこに復興特別税0.63%を加算して合計20.135%と約2割の部分を税金で支払うわけです。
続いて5年以内の短期譲渡所得では所得税が30.6%、住民税が9％、そして復興特別税が0.315%の合計39.63%となり、長期所有と比べほぼ2倍の税率です。
次に空き家を親から相続した時点でその名義を親から自分へと変更しなければならず、そこに相続登記費用や税金がかかってきます。
相続登記とは不動産の名義人変更をおこなうもので、管轄の法務局に必要な書類や資料を提出して申請するわけですが、不動産売却するうえで必要な手続きです。
必要書類には戸籍謄本や除籍謄本、住民票の写し、印鑑証明書に固定資産評価証明書などがあり、費用は地方自治体によって違いはありますが5,000～2万円となります。
この登記申請をおこなうときに国に納める税金が登録免許税で、その税額は不動産の固定資産税評価額に税率4%を掛けて計算します。
相続登記は自分でもおこなえますが、多くの書類を作成して手続きをおこなわなければならないため、司法書士に依頼するのが無難で、この依頼料が5～8万円ほどです。
また不動産会社に売却の仲介を依頼し、売買が成立すれば仲介手数料が発生し、その額は上限で400万円以下の部分では18万円以内、400万円を超える部分は3%となります。
最後にもし空き家を解体し更地として売り出すのであれば、その解体費用がかかり、目安としては木造の場合は坪あたり3～4万円で、30坪であれば約100万円とみてください。

まとめ

相続した家が空き家になり、これを売りたい場合は古家付き土地か更地にして売り出します。
どちらにもメリットがあるため、不動産会社と相談したうえで、どういった売却方法にするのかを決めると良いでしょう。
また売却額によっては譲渡所得がマイナスになるケースもあるため、設定価格に関しても注意が必要です。