不動産オークションとは？仲介との違いやメリットなどを解説

不動産を売却したい場合、一般的には不動産会社に仲介や買取をおこなってもらいます。
ただ短期間で売却したい、できるだけ高額で売りたいといった方にとっては、少し満足できない方法であるとも言えるわけです。
一方で不動産オークションといった取引方法が普及してきていますが、ではその実態とはどういったものなのでしょう。
その内容や流れ、メリットなどについて解説していきます。

不動産オークションとは？その方法についても解説

オークションとはもともとは競売のことを言い、美術品や骨とう品が主に取引されていましたが、最近ではその範囲も広がりさまざまなものが扱われています。
そのシステムとしては、何かモノを売りたい人が、それを買いたい人を集めそこで買取金額の競り合いをし、最高額を出した人にそのモノを売るといったものです。
不動産としては、裁判所がおこなっている競売がこれに当てはまるものでしたが、今ではインターネットを利用した不動産オークションもおこなわれています。
一方で不動産の売却と言えば不動産会社の仲介や買取といった方法がまだまだ一般的ですが、ではオークションとそれらの違いはどこにあるのでしょう。
まず仲介と買取についてですが、仲介とは売主と買主の個人対個人の取引の間に不動産会社などの仲介役が入り売買をおこなう方法です。
次に買取は個人対個人ではなく、売主と不動産会社が直接取引をおこない、売買契約を結ぶもので、この場合は不動産会社が買主となります。
不動産オークションは現在さまざまな企業がサービスを提供していますが、その形式には大きくわけて競り上がり方式とポスティング方式があります。
競り上がり方式とは、まず売主が最低売却価格を設定した不動産をオークションに出品し、そこで最高値を入札した方が落札者となる方式のことです。
この方式は、1人の購入希望者が何度でも入札できるのが特徴で、人気のある不動産であれば複数の購入希望者が幾度も入札を繰り返し、入札額が上がっていきます。
一方のポスティング方式は、1人の購入希望者が1度しか入札できない方式となり、こちらも最高額を提示した方が落札者となります。
裁判所がおこなう競売や税務署などによる公売にはこのポスティング方式が採用され、落札をするためには、入札額を高額に設定しなければいけません。
ただこれらのオークション方式を利用する場合、自分で準備を進めるなど手間がかかるため、できる限り不動産会社へ仲介や買取を依頼するほうが良いでしょう。

不動産オークションにおける流れとは

不動産オークションを利用しようと考えている方は、まずそれがどういった流れになるのかを把握すると全体像が見え、手続きもしやすくなります。
最初にやるのは、出品する際の最低価格を決める作業で、所有する不動産の価値がどれくらいなのかを自分で調べるところがスタートです。
調べる方法としてはいくつかあり、まずは国土交通省が毎年発表している公示地価があり、これは不動産鑑定士が調査をおこない決定される地価となります。
調べ方としては、国土交通省のホームページの標準値・基準地検索システムで調べたい地域と検索条件を選択すると、そのデータが閲覧できます。
次に路線価があり、これは道路に面した宅地の1㎡あたりの価額のことで、国税庁のサイトにその調べ方や手順がご紹介されていますので参考にしてください。
また、納税通知書に添付されている課税明細書、また所有する不動産がある地域の役所で発行される固定資産評価証明書でも調べられます。
ほかにも不動産オークションのサービスを提供しているサイトのなかには、査定サービスをおこなっているところもあり、これを利用するのも良いでしょう。
こうして最低価格を決めて物件をサイトに登録・掲載すれば、指定した日から入札がスタートとなりますが、このとき競り上がり方式かポスティング方式かを選択します。
その後購入希望者による入札がおこなわれ、設定された期限までにもっとも高い額で入札した方が落札者となり、売買契約を結ぶ権利を得るわけです。
このとき競り上がり方式であれば、終了時間の10分以内での入札がおこなわれると、そこからさらに10分間の延長となるのが一般的です。
ポスティング方式の場合は基本的に1人の購入希望者に対し入札は1度きりですが、2回目の入札が可能となる2回戦方式を採用しているところもあります。
こうして最終的に落札者が決まれば売買契約へと進みますが、ここでは不動産会社などの仲介がないため、個人と個人とのやりとりとなります。
そして売買契約が成立すると決済となりますが、ここでは買主のローンの審査がおこなわれ、その審査にとおれば正式な決済、そして引き渡しへと進むわけです。
ただ売買契約には不動産取引に関しての専門的な知識が必要となるため、個人対個人のやりとりには相応のリスクを抱えることにもなります。
つまり不動産オークションは個人でおこなうには手間もかかるうえ、リスクを背負い、法的な知識も必要なため、不動産会社に仲介を依頼するのが賢明と言えるでしょう。

不動産オークションを利用するメリットとは

不動産オークションを利用するメリットとして1つめには、短期間での売却が可能となるといったもので、なるべく早く現金が必要な方にはこの方法が向いているでしょう。
仲介による売却であれば、購入希望者が現れるまでの期間がわからないうえ、それが長期間に及ぶことも珍しくはありません。
その点、不動産オークションであれば、あらかじめ期間が設定されているため、入札者がいればその期間内での売却が可能となるわけです。
ただ入札者がない場合や、金額が最低売却額よりも下といった場合は取引が成立しないため、期間内での売却を望むのであれば、最低売却価格の設定変更が必要となります。
2つめのメリットとしては、仲介や買取と比べ高く売却できるといった点で、競り上がり方式の場合、購入希望者が多いほどそこで競争が起こり、落札価格も上昇するのです。
一方のポスティング方式では、入札は1度きりのため、その不動産の購入を強く希望している方が現れた場合に、予想以上の高値で売れる可能性があるわけです。
メリットの3つめは、不動産オークションはインターネット上での公開となるため、仲介や買取よりも多くの方にその物件を見てもらえるといった点が挙げられます。
このように不動産オークションにはいくつかのメリットがありますが、逆にデメリットもあるため、あらかじめ把握しておく必要があります。
そのデメリットとしてまずは、希望している額で必ず売却できるとは言えないといった点で、これは落札額が競争によって決まるといった特徴に由来するものです。
購入希望者がその物件を魅力的だと感じれば、入札が繰り返され金額が高くなりますが、魅力に乏しいと思われた場合、希望額に届かないことも考えられるわけです。
次にトラブルに巻き込まれる恐れがあるといった点で、落札後に連絡がつかなくなるケースやオークション会社から高額な手数料を請求されるといったこともあります。
また落札後は自分で契約の手続きを進めなければいけないうえ、専門的な知識が必要となるため、やはり不動産会社に仲介を依頼するほうがリスクを抑えられおすすめです。

まとめ

不動産オークションは高額で売れる、短期間での契約が可能などメリットもありますが、逆にリスクの高い取引であるとも言えるのです。
不動産の売買や高額になるものが多く、また法的な知識も必要なため、売却に関してはなるべく不動産会社に仲介してもらうほうが良いのでしょう。