入院中でも不動産売却は可能か？認知症のケースも併せて解説

不動産売却を検討しているけれど、その所有者が入院中の場合に契約はどうなるのかと、不安に感じている方は意外と多いのではないでしょうか。
また所有者が認知症などで、適切な判断を下せない状態も同様に、親族とすれば心配は尽きないところです。
では所有者が入院中や認知症の場合に、どういった方法で不動産売却を進めていけば良いのか、そのケースごとに解説していきます。

所有者である自分が入院中でも不動産売却できるのか

不動産売却をするときに、もし所有者が入院中であれば、たとえば不動産会社に本人が出向いて売買契約を締結するのは難しくなるわけです。
しかしその売却に時間的な余裕がなく、できるだけ早い契約が望まれているといったケースでは、どのような方法で契約を結べば良いのでしょう。
まず一つ目として、所有者が入院中の病院で売買契約を締結するといった方法があり、不動産会社やその買主に病院へ来てもらいそこで手続きをおこないます。
売買契約の締結場所については法律で定められていないため、所有者とその買主の同意を得られれば、病院であっても問題はないのです。
ただし、面会時間の制限など病院のルールを守る必要があり、また相部屋であれば同室の入院患者への気遣いも欠かせず、とくに慎重な配慮をしなければいけない場所と言えます。
二つ目としては、持ち回り契約といったものがあり、これは不動産会社などの仲介業者が売買契約書を売主や買主へ個別で持ち回って契約する方法となります。
一般的に不動産売却での売買契約は、買主や売主、そして仲介業者といった当事者が揃った状態で契約書に署名と捺印がおこなわれます。
しかし売主が入院中で、病院での契約がためらわれる場合、仲介者が契約書にそれぞれの署名と捺印をもらったうえで契約を進めるといった方法がとられるわけです。
この方法ではもちろん売主・買主どちらから回っても問題はありませんが、手付金の支払いがおこなわれるのであれば、預かり証の発行など金銭授受には気を付けてください。
三つ目には代理人による売買契約といった方法があり、これは病院での契約が難しいといった場合に有効で、依頼人に契約を代行してもらうものです。
この代理人に売買契約を依頼する際は、売主による委任状が必要となり、売却予定の土地の情報や売却条件、代理人への委任の旨と委任者の情報などをそこへ記載します。
この委任状があれば代理人であっても売却の手続きは進められますが、売主の本人確認が必要となり、不動産会社や司法書士が身分証明書や印鑑登録証明書などでおこないます。
そして四つ目は、名義変更をしてその変更後の持ち主が売却をする方法で、贈与か売買かを選んだうえで手続きをしていくものです。
贈与とは無償での譲り渡しの意味となり、そこに金銭的な取引は発生しませんが、そのかわりその不動産の資産価額から基礎控除額を差し引いた金額に贈与税がかかってきます。
売買による名義変更は子や孫に対して不動産を売却し、そこで利益が発生すれば、譲渡所得税が課され、また相場よりも安い額で売却すれば贈与とみなされるケースもあります。

所有者である親が入院中の場合の不動産売却について

所有者が入院中の親のとき、その不動産売却の方法としてまず挙げられるのが、その子が代理人となり不動産売買の交渉に当たるといったものです。
このケースでは、代理人が自分の子であるため、親として安心感が持てるのが最大の利点ですが、そこは子であっても委任の手続きは必要です。
このとき準備するものとして第一に委任状があり、これは売主が直筆でその旨を記入しさらに実印が押されたもののみが有効となります。
そのほかには、その委任状に押印された実印の印鑑証明書や、代理人となる子の身分証明書と実印、その印鑑証明書が必要ですので、用意しておきましょう。
なお委任状の内容としては、委任する旨のほかに不動産の情報や売却価格などの条件があり、そして重要なのが委任する権限の範囲と委任状の有効期間です。
いくら子であってもすべてを任せると、売却価格などを変更して売られてしまう恐れがあるため、権限を絞って自分の意思とは違う売却にならないよう注意してください。
次の方法としては名義変更があり、これはいったん親族の誰かに名義を変更して、そこから不動産売却をおこなうといったもので、さらに2つの方法に分けられます。
1つは贈与による名義変更で、これは親族の間で不動産の名義変更をするときによくおこなわれる方法となりますが、贈与された側は贈与税の納付があります。
もう1つが所有者である親からその親族が不動産を買取、名義変更する方法で、次の売却までの間の一時的な変更ですが、購入のためのまとまった資金が必要です。
これら親族間での名義変更は、相続人全員の同意がない場合、思わぬトラブルへと発展する恐れがあるため、ほかの相続人に対しての配慮は忘れずにおこないましょう。

所有者が認知症の場合の不動産売却について

親や自分が不動産の所有者で不動産売却を進めているとき、たとえそれが入院中であっても所有者本人の意思が確認できるわけです。
しかしもし所有者が認知症で入院中であったり、障害を持っていたりして、意思の確認や判断能力が不十分であると思われる場合、不動産売却はどう進めていけば良いのでしょう。
こういったケースでは成年後見制度が用いられ、これは認知症や知的障害などにより判断能力に問題がある場合に、契約などの支援を成年後見人がサポートする制度です。
成年後見人は不動産売却の際にはその契約などの権限を与えられるため、所有者が認知症であっても不動産売却は可能となるのです。
ただ成年後見人に選ばれたからといって、その任せられた不動産を自由に売却できるわけではなく、必ず家庭裁判所の許可を必要とします。
この成年後見人は家族などの身内だけでなく、弁護士や司法書士といった方の専門家がなるケースも多く、どなたでもなれますが家庭裁判所によって選任がおこなわれます。
この成年後見制度ですが、法定後見制度と任意後見制度の2つがあり、まず法定後見制度とはすでに認知症となっている場合に用いられる制度です。
もう1つの任意後見制度とは、本人に判断能力があっても、将来において認知症になる不安があり、それに備えてあらかじめ成年後見人を選んでおく制度となります。
このどちらの制度を利用するにしても、まずは家庭裁判所に申立てをおこなう必要があり、このときさまざまな書類を用意しなければいけません。
その書類としては、申立書のほかに戸籍謄本や後見登記事項証明書などがあり、場合によっては売主の診断書や財産の目録も用意する必要があります。
これらの書類が用意できたら申立てをおこなっていくわけですが、必ずしも売主が選んだ候補者がそのまま成年後見人になるわけではありません。
流れとしては申立ての後に、家庭裁判所による審理があり、ここでその候補者が成年後見人としてふさわしい人物なのかを見定めるわけです。
その後、家庭裁判所による選定の審判が下り、成年後見人が決まりますが、この期間は1～2か月となるためこれに合わせて売却のスケジュールを立ててください。

まとめ

所有者が不在のままでも不動産売却は可能ですが、代理人が自分の意思によって勝手に処理しないよう、周りがしっかりと見ておく必要があります。
もちろん権限の範囲は制限されていますが、任せっぱなしにするとトラブルを引き起こす恐れもあるのです。
所有者の意思を第一に考え、スムーズな取引をおこないましょう。