不動産売却の危機！権利証を紛失した場合の売却方法と注意点とは？

不動産の権利証は普段から眺めるような書類ではないため、ほとんどの方が棚の奥にしまいっぱなしで、ふと思い出したときには紛失していたなんてことがあるでしょう。
不動産の権利を示す権利証を紛失してしまった場合、悪用の危険はないか、必須書類がなくても不動産売却は可能なのか、素朴な疑問を解消します。

不動産売却に必須の書類！権利証とは？紛失するとどうなる？

不動産を取得した際に重要な書類と司法書士に言われ、厳重に金庫に保管している家や土地の権利証とは、どのような書類か知っていますか？

不動産の所有者である証明書類？権利証とは？

不動産売却の際には、さまざまな必要書類を集めなければ手続きをおこなえませんが、もっとも重要な所有者を証明する書類が権利証と呼ばれる書類です。
権利証とは登記済証とも呼ばれる冊子の形をした書類で、その不動産を取得した際に法務局から発行され、所有者のみが持っています。
記載される内容は、不動産の所在地、不動産の所有権を移転した日付、管轄の法務局で受け付けられた日付、売却価格などです。
最後のページには法務局の登記済印が押され、唯一無二の書類であることが証明された状態で所有者に渡されます。
2005年7月の法改正により、登記済証の発行は終了しており、現在は登記識別情報通知という名称の書類が発行されるようになりました。
登記識別情報通知では、不動産・所有者ごとに12桁の英数字の番号で管理され、発行時には識別番号には目隠しや封閉じで誰にもみられないよう工夫されています。

どのような理由でも再発行できない理由とは？

不動産の権利証は、どのような理由があっても再発行することができないため、紛失や誤って破棄してしまった際には取り戻すことができません。
これは、不正使用を防止する際に必要な対応なため、どうにかして再発行することはできませんが、不動産の権利を失うわけではないので安心してください。
権利証はあくまでもその不動産の所有者であることを証明する書類の1つであるため、登記内容と所有者が合致することが証明できれば、不動産売却に問題はありません。

他人の権利証を持っていても不動産売却はできない？

紛失の場合には、万が一他人に悪用されないか心配という方もいらっしゃいますが、その心配はほぼないと言えるでしょう。
なぜなら、不動産売却で司法書士に依頼すれば、登記簿に登録されている所有者と売主が同じかどうかを必ず確認するからです。
また、各市町村で登録した実印と実印であることを証明する印鑑証明書も、不動産売却時には必須の書類であるため、権利証だけを持っていてもすぐに被害に遭うわけではないと言えるでしょう。

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権利証を紛失しても不動産売却する方法とは？

万が一、権利証を紛失してしまった場合、不動産売却するには次の3つの方法で不動産の所有者であることを証明する必要があります。

法務局で事前に申請！事前通知制度を利用する方法

事前通知制度とは、権利証を紛失してしまった所有者が、管轄の法務局で事前に申請をおこなえば、郵便による本人確認が可能です。
手順は、管轄の法務局で権利証がないことを申し出て、事前通知制度の利用申請をし、法務局から登記名義人宛に本人限定受取郵便や書留で確認書類を郵送してもらいます。
書類が到着したら内容を確認し、間違いがなければ回答欄に所有者である自分の名前を署名し、実印を押して返送しますが、返送時期が重要です。
事前通知制度では、法務局が書類を発送した日から国内在住者は2週間、海外在住者は4週間の返送期限が設けられており、期限内に返送しなくては受理されません。
費用は3つの方法のなかでもっとも安く、利用申請に別途費用がかからないため、利用しやすい傾向にありますが、返送が遅れると却下されてしまうので注意が必要です。

費用は1万円以下！公証人に本人確認してもらう方法

2つ目の方法は公証役場に出向いて、その不動産の所有者で間違いないことを公証人に認証してもらい、登記申請時に本人確認書類として提出します。
費用が数千円〜1万円程度と負担になりにくく、利用しやすいメリットがありますが、公証人に本人確認してもらうための書類は事前に作成していかなくてはなりません。
公証人に提出する書類は一般の方では作成が難しい点もあるので、書類作成だけ司法書士に依頼することもあるでしょう。

売却手続きと一緒に依頼！司法書士に依頼する方法

もっとも安心できる本人確認の方法は、不動産売却の手続きと同時に司法書士に本人確認をお願いすることです。
本人確認は司法書士と直接面談し、所有者本人の運転免許証やパスポートなどの身分証を提示して、司法書士が本人に間違いないかを確認し、資格者代理人による本人確認情報の書類を作成します。
費用は数万円ほどかかりますが、不動産売却手続きと同時におこなうことができるので、余計な手続きを省けるでしょう。
また、登記申請に有効な書類が作成できる点も、書類不備による不動産売却ができなくなるリスクを避けられます。

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権利証を紛失した場合の不動産売却における注意点

上記の3つの方法で不動産の所有者であることを証明できたとしても、それぞれの方法には手続きのタイミングや依頼できる対象などに注意点があります。

買主に不利？事前通知制度は事前に申請できない

事前通知制度は、確認書類の返送期間にさえ気を付けておけばリスクの少ない方法かと思いきや、実は不動産売却によって所有権移転登記をおこなう段階に至ってからしか利用できません。
権利証が紛失した段階で予備的に事前通知制度を利用することはできず、不動産売却が決定してからでしか利用できないため、売主と買主との間で信頼がないと取引が成立しにくいです。
注意点は利用申請のタイミングですが、売買契約を締結し、売買代金の支払いも済んだ段階になってから、売主はようやく事前通知制度を利用することができます。
このタイミングでは買主は売主が物件を手放してくれるのかという不安に悩まされてしまい、取引自体を辞めてしまうかもしれません。
買主に不信感を抱かれないためにも、速やかな申請と確認書類の返送をおこない、所有権移転登記に進める状態にする必要があるでしょう。

公証人による認証は役場に出向く手間がかかる

公証人による不動産の所有者である本人確認をおこなうためには、公証役場に出向かなくてはならないので、スケジュールを調整する手間がかかります。
公証役場は各都道府県に複数あり、営業時間は平日の朝9時から午後17時としているところが多く、土曜日・日曜日と祝日は営業していません。
役場によって営業時間は微妙に異なり、朝8時30分からというところもあるので、事前に営業時間を確認しておくことをおすすめします。
また、多くの企業が昼休憩の時間帯とする12〜13時の1時間に公証役場も昼休憩としている場合は、その時間帯は対応できません。

本人確認ができる司法書士は限定されている

不動産売却の手続きを依頼するついでに、司法書士に不動産の所有者である本人確認をしてもらえば余計な手間はかからないはずですが、ここに注意点が隠れています。
不動産登記法の定めによると、登記申請をおこなう司法書士と不動産の所有者が売主で間違いないかの本人確認をおこなう司法書士は同一でなければなりません。
所有権移転登記の手続きは、買主側の司法書士が手続代理人となっておこなうため、売主が依頼した司法書士による本人確認では無効とされてしまいます。

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まとめ

土地や家の権利証は、所有者が誰かを第三者にもわかるようにするための重要な書類ですが、それがなければ不動産を売買できないわけではありません。
しかし、どの代用方法でも注意点に気を付けなければ、取引そのものが危うくなってしまうので、自分1人でどうにかしようとせず、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。