単純売却とは任意売却手法のひとつ!メリットや注意点などを解説

不動産のこと

福田 善行

筆者 福田 善行

不動産キャリア17年

【不動産】家を売るとき買うときはFReeYへ!

単純売却とは任意売却手法のひとつ!メリットや注意点などを解説

住宅ローンの支払いが困難な場合、多くの方が任意売却を検討するでしょう。
担保になっている不動産を売却してローンを返済する手法が任意売却です。
この任意売却の種類のひとつ、単純売却をご存じですか?
この記事では、単純売却の概要やメリット、売却時の注意点などについて解説していきます。

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単純売却の概要とは

単純売却の概要とは

単純売却とは任意売却の一種で、住宅ローンの借入残高より少ない金額でも不動産を売却できる制度です。
一般の不動産売却と似ていますが、借入残高に届かない額でも売却できる点が違います。
物件の抵当権を解除するには売却によってローンの全額完済が必要ですが、必ずしもローン残高より高く売れるとは限りません。
売却代金だけでは完済できない場合に、任意売却という手段があるのです。
自宅を売却したくても、ローンが残ってしまうので売却できないと考える方もいらっしゃいますが、売却は可能です。
競売や自己破産といった手段を選ぶ前に、債権者に返済方法を相談してみてください。

売却する理由とは

任意売却は、ローンの支払いが困難になり仕方なく選ぶ場合がほとんどでしょう。
住宅ローンの支払いが困難になるのはだれにでも起こり得る状況で、他人事ではありません。
マイホームの売却には離婚、病気や不況により仕事を失うなどさまざまな事情があります。
多くは精神的苦痛が伴う状態だと考えられるので、できるだけ早期に負担の少ない方法での売却が望まれるでしょう。
単純売却とは任意売却のなかでも比較的シンプルな方法で、高く売れる可能性があるので選択する方が増えています。

単純売却の方法

売買の概要や工程などは一般の不動産売却と同じで、取引相手はマイホームを探している消費者です。
不動産を売りに出し、買い手が見つかったら売買契約を結びます。
その後引っ越しを完了させて引き渡し、住宅ローンの清算という流れです。
通常の売却と流れは同じで、買い手が見つかるまでに時間を要する場合もあります。
建物や室内の状態を良くすることで早期売却につながるでしょう。

競売との売却価格の違いとは

一般の流通市場価格で販売できるので、競売にかけられた場合より高い価格での売却が期待できます。
売買契約までには価格交渉などの取引も考えられますが、購入希望者とのやり取りは不動産会社に任せられるので安心です。
売る側としては、1円でも高く売るために荷物の整理や掃除などをおこない、物件の印象をよくする工夫をしましょう。
高く売れればその分返済できる金額が増え、売却後に残る負債を減らせます。

単純売却のメリットとは

単純売却のメリットとは

任意売却で不動産を売却する手法の中では、もっともシンプルな方法であると言えます。
売却額も高くなる可能性があり、債権者の同意を得やすいのも特徴です。
高く売れるとその分返済できる額も増え、残高を減らすことができます。
あたらしい生活をはじめるに際して、なるべく借入残高を減らしておくようにしましょう。

競売より高く売れる

ローンの支払いが困難になったときに思い浮かぶのは、自宅が競売にかけられることではないでしょうか。
返済が滞ると自宅が差し押さえられます。
次に裁判所の管理により競売の申し立てがおこなわれます。
競売により自宅が落札されローンの返済がおこなわれますが、落札額は一般の市場価格よりも低い額になるでしょう。
一般相場の7割ほどの価格でしか売れないのが現状です。
競売により自宅を失うだけでなく、借金も残ってしまう可能性があります。
売却価格よりローン残高の方が多いオーバーローンの状況であっても、競売と比較すると単純売却の方が価格面でのメリットは大きいです。
さらに、売却方法は一般の売買と同じなので、引っ越しや明け渡し時期の相談も可能です。
突然家を失う競売と違い、自身の都合に合わせてある程度の調整ができるので次の住まいの準備にも余裕を持てます。

債権者にとってもメリットがある

単純売却という選択は金融機関にとってもメリットがあるのです。
少しでも高く売却して返済に充ててもらわなければなりません。
債権者の同意を得やすい理由には、より多く返済してもらえる可能性があるからと言えるでしょう。

単純売却でのデメリットとは

任意売却のなかには、「買い戻し」や「リースバック」といった、売却後も家に住み続ける手段もあります。
いったんは売却しますが、そのまま住み続けられるよう賃貸借契約を結ぶのです。
しかし、単純売却で家を売却するには、住み替えるための引っ越しやあたらしい住居を用意する必要があります。
自宅を手放しても、引っ越しやあたらしい住居を構えるなどの出費(デメリット)があるのを念頭に置かなければなりません。
売却方法によってはそれぞれにメリット・デメリットがあるので、どの方法が自身の状況に適しているか慎重に判断する必要があります。
次に、売却時の注意点などについても解説していくので参考にしてください。

単純売却での注意点とは

単純売却での注意点とは

単純売却を利用するうえで注意しなければならないのは、売却方法が一般の売買と同じようにおこなわれる点です。
高く売れたり売却時期を相談できたりと、良いことばかりに思われるかもしれません。
しかし、不動産の売買は希望どおりにスムーズに進むとは限りません。
いくつかの注意点も考慮して判断するようにしてください。

売却期間がかかる

家の売却が決まるまでにはある程度の期間がかかる可能性があります。
広告を出しても、購入希望者があらわれるまで時間がかかる場合もあります。
購入希望者があらわれてからも、内見や価格交渉などの時間を要するでしょう。
さらに、不動産の購入はスーパーマーケットで食材を購入するようにはいきません。
高額の買い物になるので、何度も家族で話しあいを設けるなど、ある程度の時間が必要です。
買主が住宅ローンなどの融資を受けて購入する場合には、申請を出して結果を待たなければなりません。
売主としては早く売却して住宅ローンの返済を終わらせたい一心ですが、買主は逆にゆっくり慎重に進めたいと思うものです。
売却期間が長くなる可能性があり、引っ越しの計画が立てにくいことも想定しておくようにしましょう。
価格が安くても良いからとにかく早く売却したい場合には、「買取」といって不動産会社が買い取る方法などもあるのでご検討ください。

内見が必要

もうひとつの注意点は、内見が必要になることです。
売却するには家を気に入ってもらい、買う意志を申し出てくれる購入希望者があらわれるまで待たなければなりません。
売主としては、なるべく高く短期で売却できるよう、それなりの努力が必要になります。
なるべく良い印象を抱いてもらえるよう、掃除や片付け、家具の配置に気を配りましょう。
家を購入する相手はマイホームを探している一般の消費者なので、建物や室内のコンディションが売却に影響します。
傷んでいる箇所があったり、リフォームが必要だったりする場合には、なかなか買い手が見つからず、売却まで時間を要することも想定しておかなければなりません。
日常の生活を送りながら、内見をおこなうのは気が休まらないなど大変に感じることもあるでしょう。
しかし実際に物件を見た感想によって購入希望価格は高くも安くもなり得るので、内見は重要です。

まとめ

任意売却はさまざまな事情によりやむを得ず選ぶ、苦しい決断です。
なるべく高い価格でスムーズに売却したいと考えるでしょう。
時間に余裕があるなら、高く売却できる可能性がある単純売却がおすすめです。
ほかにもいくつかの売却方法があるので、良い面ばかりではなく注意点なども理解して判断してください。

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