不動産を入札方式で売却するメリットとデメリットとは？取引の流れを解説

所有している物件をなるべく早く手放したいと考えるお客様が多いです。
不動産を売却するときに入札方式を利用すれば、売買契約が成立しやすく高額で売り払える方法ですからお客様の悩みを解決する手助けとなるでしょう。
入札方式とはどのような方法なのか、通常の取引との違いを踏まえながら、一連の流れを解説します。

入札方式の不動産売却とは

物件を売る際は不動産会社へ仲介をお願いして、購入したいと名乗り出た買主との双方の合意で契約する相対方式を用いるのが一般的です。
一方で、近年は入札方式が注目を浴びており、どのようなシステムなのか気になるお客様も多いでしょう。
入札方式とは何か、相対方式との違いもあわせて解説します。

入札方式とは

物件や土地に対して、購入希望のある複数の買主がオークション方式で価格を競り合い、最後にもっとも高値をつけた方が売買契約を締結する方式です。
従来の入札方式では、国または地方自治体によって差し押さえられた物件を売る公売や裁判所の競売などで活用されるケースが多かったです。
企業が広大な土地や大規模開発にかかる土地を売る際にも入札による方式を用いるのはよくあります。
従来ですと個人間売買のときは、収益となる物件へ投資する場合や、事業目的で利用する場合で入札による方式を選択する傾向にありました。
近年は個人の不動産を売る場合においても、オークション方式を利用する事例が増加傾向でしょう。

価格設定や買主の決定方法が異なる

相対方式ですと、売却価格を見て買取できる方が名乗り出てきますが、高額で設定すると買主が表れない可能性があります。
しかし、人気の物件や募集価格が破格などの要因で買主が殺到し、希望価格を上回る額で契約締結となる事例もあります。
したがって相対方式は売主の希望額で売れ行きが変わりやすいです。
入札方式では希望した価格より高値で落札されやすい一方で、希望価格前後で買主候補者が集中しやすいでしょう。
希望価格を低く設定した結果、思いどおりの入札額にならないというのがあり得ますから、価格設定が大切となります。
さらに、相対方式では買主希望者が早く出た方から交渉がおこなわれ、契約に関して双方の合意がなければ次の候補者を待ちます。
入札方式にはいくつか種類がありますが、主に競り上がりとポスティングによる方式が使われており、インターネット上のオークションと同じ方法が競り上がり方式です。
ポスティング方式は売主の希望額を参考にしながら入札をおこない、希望額を超えて最高入札額を入れた方が落札者となり、契約締結となるでしょう。
入札者全員が希望額を下回るときは売主の判断で最高入札者へ売却を締結あるいは取消するかのどちらかとなります。

入札方式で不動産を売却するメリットとデメリットとは

入札方式で不動産売却するときのメリットやデメリットがよくわからないとお客様から相談されることがあります。
利点と欠点を理解しておくと、いざ売却するときに相対方式と入札による方式を上手に使い分けできます。

売買契約が成立しやすい

買主が個人ですと、買主本人が購入を強く希望していても住宅ローンの審査に通らなかったため、契約が不成立となる事例がよくあるでしょう。
住宅ローンの審査基準には、安定した収入があるか、借り入れ額が適正かなど複数の項目を満たす必要があり、個人事業主は審査に通りにくい傾向です。
オークション方式では買主のほとんどが買取業者や企業のケースが多く、ローンの審査に落ちるリスクはほとんどありません。
希望額を超えた金額で入札したときは、必ず売買契約締結となりますから、不動産を売りたい方にはおすすめの方法となります。
さらに、買主が企業であれば不動産に関する知識も豊富にあり、契約前後でトラブルに見舞われることもあまりないでしょう。

短期間かつ高値で売れる可能性がある

相対方式ですと、買主と売主が1対1で手続きを進めるため時間と手間がかかりやすいのが欠点です。
交渉内容によっては契約成立とならない場合もあり、契約不成立となったときは売却活動をはじめからやり直す必要があるでしょう。
一方で、入札方式では1回の募集で買主希望者が複数集まるため、効率も良く、短期間で売れる可能性が高いのはメリットと言えます。
また、入札による売却方法では複数の希望者がどんどん価格を競り上げますから、売主が予想していた金額を上回る額で売れる可能性があります。
できる限り早く物件を手放したい方や、高額で物件を売りたい方は入札形式が向いているでしょう。

必ず売却できるわけではない

相対方式と同様に、入札を開始しても期日までに買主が現れなかったり、1人しか集まらなかったりすることがあるでしょう。
必ずしも買主希望者が現れるとは限らない点に注意してください。
さらに、希望者が集まらない事態を避けるために不動産の売却価格を低く設定しすぎてしまい、想定よりも安値で落札となった事例もあります。
落札か決まると必ず契約しなければなりませんし、場合によっては値下げ交渉も可能となります。
双方が納得いく契約となるように値下げすることも視野に入れた価格設定が大切です。

入札方式で不動産売却するときの大まかな流れ

入札方式で不動産を売り払う際は、通常の売却の流れと異なりますので注意が必要です。
価格設定から契約締結までの流れをしっかり理解しておくと、いざというときに焦らず対応できるでしょう。

売出価格の設定

入札をスタートする前に、物件の売出価格となる最低希望価格を決めていきます。
相場に近い額であるほど売買成立となりやすいので、インターネットや売却に詳しい不動産会社に相談して物件の相場がいくらなのかを把握しておきましょう。
最低希望価格より低い価格が最高入札額となったときを考慮して、値下げ以外にどのような条件であれば売買契約を締結するか考えておくべきです。
起こり得る可能性を思い浮かべて、対策をきちんと練ることで売却がスムーズとなり、後悔のない結果となりやすいでしょう。

仲介代理人をどうするのか考え決定する

価格や売る際の条件を決めたあとは、仲介代理人を探しましょう。
仲介代理人は、代理で入札する不動産会社を指しています。
仲介代理人を探す際はすべての会社が入札方式に対応できるわけではない点に注意してください。
入札による方式を専門としている会社であれば専門のノウハウがあるため、気軽に相談できるでしょう。
また、依頼先の会社が宅地建物取引の会社である点も確認しましょう。
宅地建物取引の届出をしていない会社もありますので、注意しなければなりません。
仲介依頼人を決めたら媒介契約を締結して、入札の方針を確認するでしょう。

入札参加者を募集して落札

仲介業者により、買取業者や個人を対象に入札へ参加するように呼びかけます。
このとき参加できる権限があるのは身元確認できる方のみとなります。
もし身元確認できる方であっても不安を感じる場合は、条件を設けて参加者を制限することが可能です。
購入希望者が一定数いれば入札がスタートとなり、希望者は購入する金額を提示するでしょう。
落札者が決定して、両者の合意が得られると不動産売買契約を締結します。
入札金額を入金し、物件の引き渡しをもって終了となります。

まとめ

購入希望者が物件や土地の価格を競り合い、もっとも高値をつけた方が売買契約を締結できる方式が入札方式です。
売主希望価格より高額になりやすいですが、必ずしも入札希望者が集まるわけではないのはデメリットでしょう。
価格設定が入札参加者数に影響しますので、まずは相場を確認しましょう。