家族信託における空き家対策とは？制度やメリットについて解説！

日本では、認知症になってしまう割合が増えてきていますが、不動産の所有者が認知症になってしまった場合、売却したくても手放せない事態になるかもしれません。
その結果、管理が行き届かず空き家になってしまう可能性がでてきます。
そのような事態を防ぐ方法として家族信託があり、この記事では、家族信託の制度やメリットについて解説していきますので参考にしてみてください。

空き家が生まれる原因とは？

空き家のまま放置していると老朽化し、資産価値が下がるだけでなく倒壊などの危険性があり近隣の方々に迷惑をかけてしまうかもしれません。
空き家になってしまう原因を知っておくと事前に対策を立てやすくなります。

相続人がいない場合や相続人が決まらない場合

相続人がいない場合は、最終的には国庫に帰属しますが、それまでの過程でさまざまな手続きが必要になります。
しかし、相続人が不在で手続きをせずに放置したとしても、固定資産税が増えるなどの問題はとくに起こらないため、結果空き家になってしまいます。
また、遺産相続の話が進まずに、共有財産となっている場合、不動産を売却するなどの手続きをおこなうためには相続人全員の同意が必要です。
そして、相続登記をしないまま所有者が亡くなった場合には、相続する人が増えることもあり、共有名義が複雑になります。
そのため、不動産の売却などの手続きが難しくなり、住居を現状のまま放置してしまうケースがあります。

相続をしたものの持ち家がある

相続したものの、相続人がすでに持ち家を所有している場合が多くなっており、そのような状況下では、管理が行き届かず空き家になってしまうことがあります。
持ち家を所有している方が多くなっている背景には、核家族化が進んで、実家を受け継ぐことが少なくなってきていることが挙げられるでしょう。
また、持ち家との距離も離れている場合にはより管理が難しくなります。
遺言や生前贈与が有効な手段となっていますが、そのような書類によって贈与できても、管理がしっかりできない場合は、住まいが荒れてしまう可能性もあります。
また、生前贈与の場合、贈与税がかかるため、その負担を考え、遺産相続まで贈与を先延ばしにしてしまう方もいるでしょう。

所有者が認知症の場合や高齢者の場合

認知症など判断能力が低下している場合、不動産売買契約書にサインしても、法的には無効となります。
子どもを代理人とすることも可能ですが、重度の認知症により判断能力がないとされた場合は認められません。
その結果、所有している不動産は放置されたままとなり、相続後も放置され続ける場合があります。
その対策として、成年後見制度や委任契約による財産管理などを活用することができます。
ただし、成年後見制度で家を売るには家庭裁判所の事前承認が必要であり、財産管理委任契約では財産所有者の確認が必要です。
また、所有者が介護施設へ入所していたり、入院していたりすると空き家へ発展してしまう可能性が高くなります。
実家をなくしたくないという想いや、更地にすると固定資産税が高くなるため手放すことを躊躇してしまい、結果、空き家になってしまうケースもあります。

空き家対策に有効な家族信託とはどのような制度？

超高齢化社会の日本では認知症になる割合が増えています。
不動産の所有者が認知症になり、売却できず空き家になってしまう可能性もあります。
そんな事態を避けるためにこの制度は有効です。

家族信託とは？

不動産の所有者が認知症などになり、判断能力がないと判断された場合、売却できなかったり、預金口座からお金を下ろせなかったりする問題が出てきます。
そのような場面に備えて、財産の管理に家族信託を検討するのも良いでしょう。
そうすれば、認知症になってしまった場合でも、信託用の口座は凍結されませんし、不動産の売却もおこなうことが可能です。
所有者が認知症になってしまい施設に移った際、自宅が不要だと判断した場合には管理している人の判断で自宅を売却することができます。
形式的な名義は管理する人に変わりますが、信託した後も自宅に住む権利があるため、住み続けることが可能です。
また、管理している人の財産になるわけではなく、所有者のために管理するということになります。

家族信託の仕組み

家族信託は委託者、受託者、受益者という3つの立場で構成されています。
委託者は、受託者と呼ばれる方に自分の財産を委託し、受益者は、その財産から利益を得る方のことです。
管理をおこなう受託者は委託者の息子や甥、孫などの親族となります。
この信託に関する契約を結ぶ際には、信託の目的や詳細についてや管理方法、終了方法などの詳細を専門家と話し合う必要があります。
また、受託者の活動を管理する信託監督人や指図権者を選ぶことも可能です。
この制度は、不動産の所有者がまだ健康な時におこなうのが理想です。

手続きの流れ

まずは、家族信託の目的について、家族で議論し、必要事項の漏れがないように信託契約書を作成します。
信託契約書を公正証書にすると、効力が高まります。
なぜなら、公証人の立会いのもと、本人確認と契約締結の意思を確認することで、信託設定時の意思決定能力があったことを証明することができるからです。
公正証書は、公証役場で手続きをおこない、契約書に双方の印鑑を押印し、完了です。
そして、名義を受託者へ変更しますが、その財産が委託者のものであるということがわかるように単なる登記ではなく信託登記という形をとります。
その後、財産を信託専用の口座へ移動させます。
信託口座を作成できる金融機関は限られているため確認しておきましょう。
以上が、家族信託の手続きの流れです。

空き家対策を家族信託でおこなうメリットとは？

家族信託はさまざまなメリットがあります。
しかし、まだ家族信託をおこなっている人は多くはありません。
以下でご説明していますので参考にしてみてください。

柔軟に財産管理ができる

家族信託は、任意後見制度に代わって柔軟な財産管理を実現できる手段です。
任意後見制度は後見人に多くの負担と制約がかかり、毎年家庭裁判所への報告義務があります。
一方、家族信託を利用すれば、受託者が委託者の判断能力があるうちから財産の管理が可能です。
そして、委託者が判断能力を失った場合でも、受託者の判断で不動産を売却したり、処分したりできます。
受託者に委ねることを不安に感じる場合は、受託者の行動を監督する信託監督人を設置することで安心して任せられるでしょう。

忠実義務があり自益信託の場合贈与税の負担がない

信託法では、受益者のために信託事務の管理を忠実におこなわなければならないと定められています。
受託者が遠くに住んでいて管理が大変だから、放棄するというわけにはいきません。
そのため、委託者は安心して管理を任せられます。
また、家族信託契約を親が委託者兼受益者、子を受託者とする契約にすると、いわゆる自益信託となります。
自益信託とは委託者と受益者が同じ人である家族信託のことで、得た利益は贈与には該当しないため、贈与税の負担は不要です。

遺言書よりも自由度が高く効力もある

家族信託は遺言書と同等の効力を持っています。
遺言書を作成するには、厳密に民法で定めた作成方法に従う必要があります。
しかし、家族信託なら、委託者と受託者の間で契約を結ぶだけで遺言書と同様の効果を得ることが可能です。
このことから、委託者が亡くなった後、財産を受け継ぐ相手を指定することが可能です。家族信託は遺言とは異なり、数世代先の財産継承まで扱うことができ、活用することで、家が空き家になる可能性が低くなると言えるでしょう。

まとめ

所有者が認知症になってしまい、売却できず、空き家になってしまう事態は避けたいものです。
家族信託を利用すると、委託者が将来認知症などになった場合でも、所有している不動産を有効活用できることがわかりました。
不動産を相続する予定のある方は、家族信託を検討してみるのも良いかもしれません。