暴力団事務所に近い物件の売却方法とは？売却時の注意点についても解説！

反社会的勢力としての暴力団の事務所が近くにあると不安や恐怖を感じることが多いと思います。
そのため、暴力団事務所に近い不動産の売却を検討している場合、買い手が見つかるか不安に思う方もいらっしゃるでしょう。
この記事では、このような物件を売りに出す際の注意点や売却方法、価格などについて解説していきますので、参考にしてみてください。

暴力団事務所に近い不動産の売却価格への影響

暴力団事務所が近隣にある場合も売り出すことは可能ですが、買い手が見つかりにくいといった問題が挙げられます。
そのため、販売価格は通常よりも低めに設定されてしまいます。

環境的瑕疵として扱われる

環境的瑕疵とは、物件そのものに問題があるわけではなく、その物件を取り巻く環境に問題がある不動産のことを言います。
たとえば、騒音やにおいなどによってストレスを感じる工場やごみ集積場などです。
また、暴力団事務所や宗教施設などが近くにある不動産の場合も精神的なストレスが生じる方がいるため、環境的瑕疵のある物件とみなされます。
道路を挟んで向かい側や斜め向かい側にある物件でも価格に影響が出てしまうため注意が必要です。

売却価格が市場価格よりも低く設定される

環境的瑕疵のある物件は相場よりも低く売りに出される傾向にあり、暴力団事務所が近くにある場合は、市場価格よりも20%〜25%程度低く設定されます。
しかし、暴力団事務所からの距離よりも、安心できる日常生活を送れるのかどうかが価格を左右します。
近隣での犯罪や迷惑行為が日常的に見受けられる場合や過去に発砲事件などがあった場合などは、売却価格が通常の相場から50%程度も低下するケースがあり、注意が必要です。

隣人が暴力団関係者というだけでは売却価格にはほぼ影響がない

隣人が暴力団関係者というだけでは居住環境が悪くなっていると断定することはできません。
住民とのトラブルが頻発する場合や、暴力団関係者が日常的に出入りするような場合、値段が下がることがあります。
トラブルがとくになく、隣人が暴力団関係者というだけの場合は周辺不動産の相場と同等の価格で売り出すことが可能です。

暴力団事務所に近い不動産の売却時の注意点

暴力団事務所に近い不動産を売りに出す場合、いくつかの注意点があります。
事前に注意すべきポイントを理解しておくことでトラブルに発展しづらくなりますので確認しておきましょう。

暴力団事務所が近隣にある場合買主に告知する義務がある

暴力団事務所が近隣にあると、不動産を購入する際に大きな影響を与えるため、売主は買主にその事実を伝えることが法律で定められており、そのことを告知義務と言います。
もしも売主が伝えずに買主と契約を交わし、後に暴力団事務所が近くにあることに気づいた場合、契約不適合責任を負うことになります。
この契約不適合責任とは、引き渡した土地が契約内容と異なる場合に売主が負う責任のことです。
つまり、買主から契約解除や損害賠償請求などを受ける可能性があるのです。
また、暴力団事務所が近くにあることを売主が知っていて告知しなかった場合、免責する特約があっても免れることはできないため注意しましょう。
また、説明義務を果たすためには、口頭できちんと説明する必要があります。

売却後に暴力団事務所の存在が判明した場合

売買契約書に契約不適合責任について記載されてある場合、売却後に暴力団事務所が近くにあると判明した際に、売主は契約不適合責任を負うケースがあります。
売主が売却時点で暴力団事務所の存在を知らなかった場合でも、契約不適合となってしまいます。
契約期間内であれば、代金減額や損害賠償に対応しなければならず、その金額は当初の売り出し価格の20%程度です。
契約書の内容を理解し、契約不適合責任を回避するために物件そのものだけでなく、周りの環境についても注意しておきましょう。

暴力団事務所とつながりがある物件は買取拒否されやすい

物件が暴力団事務所の近くにあるだけでなく、つながりがある場合には、不動産会社が買取を拒否するケースが多い傾向にあります。
このような場合、売買代金が反社会的勢力の資金源に利用されることを避けるためと言えるでしょう。
もし、買取をおこなった場合は暴力団排除条例に違反したと見なされ、罰則や行政指導などの処分を受けることがあります。
また、暴力団関係者とつながりがあると、将来トラブルが生じるリスクが高まることも一因となっています。
このように大きなリスクがあるため、不動産会社は買収を拒否せざるを得ないのです。

暴力団事務所に近い不動産を売却する方法

暴力団事務所に近い不動産は、瑕疵のある物件とみなされ、売却しづらい傾向にあります。
しかし、売りに出す方法を工夫することで、買い手が見つかりやすくなります。

売却価格を低く設定する

以前トラブルがなかったからと言って、今後もその状況が続くわけではありません。
暴力団事務所が近くにある場合、トラブルに巻き込まれる確率が高くなるため、相場より安く売却価格を設定し、販売活動をすることになります。
取引価格が低ければ購入希望者が現れる可能性があります。
売却価格の値下げは、問題に対処する手法のなかで、もっとも実現可能な手段の1つです。
売却価格をどれくらい下げるのかは、生活環境にどれくらい影響するのかなど総合的に判断する必要があるため、不動産業者に相談すると良いでしょう。

更地にして駐車場用地として売り出す

売却方法には、更地にしてから駐車場用の土地として売り出すやり方もあります。
駐車場としての土地を購入する人の多くは投資家です。
住むわけではないので、近くに瑕疵がある物件があってもとくに問題はありません。
駐車場経営によって収益が見込める土地ならば、購入する方が現れる可能性は高いと言えるでしょう。
建物がある土地は、住宅用地の特例があり固定資産税が減額されていました。
そのため、更地にして利用する場合、建物が建っていた時の固定資産税よりも高くなります。
そのため、買い手が現れてからのタイミングで解体することがおすすめです。

コインランドリーや賃貸物件として運用してから売却する

更地にしてからコインランドリーの経営を開始し、その後売却するという方法や賃貸物件として運用実績を築き、最終的に売却する方法もあります。
運用実績がないと買い手が付きにくいことから、まず賃貸物件として実績を作っておくと将来的に投資用不動産として評価してもらえるため、買主を見つけやすくなります。
物件については、もともとある建物をそのまま貸し出すこともできますが、リフォームなどをおこなってからでも良いでしょう。

訳あり物件の取り扱いが豊富な不動産会社に依頼する

不動産会社に依頼する前に、訳あり物件の取り扱い実績を確認することが重要です。
訳あり物件に対しては、慣れていない会社に依頼すると買主が見つからず、大幅な値下げが必要になることも少なくありません。
不動産会社によって得意とする物件が変わってくるため、事前に調べておく必要があります。
実績が豊富であれば、暴力団事務所が近くにあって売却しづらい物件でも売りやすくなるでしょう。

まとめ

暴力団事務所が近くにある物件の場合、瑕疵のない不動産と比較すると、買主が見つかりにくい傾向があります。
更地にし、駐車場やコインランドリーなどの新たな用途に活用すれば、買い手が見つかるかもしれません。
売却を考えている方は、このような活用の仕方も検討してみると良いでしょう。