既存住宅売買瑕疵保険とは？不動産売却時に利用するメリットとデメリット

不動産の売却を検討中に既存住宅売買瑕疵保険を利用するとメリットがあると知って、興味をお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
この記事では、既存住宅売買瑕疵保険とは何かをご紹介します。
マンションや一戸建て住宅を売却するときに利用するメリットとデメリットもお伝えしますので、ぜひお読みください。

不動産売却時に利用できる既存住宅売買瑕疵保険とは？

既存住宅売買瑕疵保険とは、所有する一戸建て住宅やマンションを売却するときに利用する損害保険です。
売主を保護する保険ですので、不動産を売却する前に仕組みなどを理解しておきましょう。

既存住宅売買瑕疵保険とは？目的は？

既存住宅売買瑕疵保険とは、所有する不動産を売却した後に見つかった損害請求に対応する保険です。
既存住宅を売却する場合、事前に売主から買主に対して物件の損傷や過去に生じたトラブル、修繕履歴などを契約前に伝えなければなりません。
契約不適合責任制度に基づく売主の責任であり、仮に説明のあった場所以外で損傷などがあった場合は、買主から損害賠償請求を受ける可能性があります。
そこで、売主の負担を軽減する目的で既存住宅売買瑕疵保険ができました。

既存住宅売買瑕疵保険の加入方法は？費用相場もご紹介

既存住宅売買瑕疵保険は専門機関による検査が加入条件です。
国土交通大臣が指定した法人の他、登録した検査会社が目視で検査をおこないます。
保険に加入したい方は検査を依頼するだけで、後は検査機関が保険への加入手続きをおこなう仕組みです。
加入する際の費用は、検査料が5～10万円、保険料は一戸建てとマンションによって異なります。
保険の適用期間が2年間、保証額を最大500万円に設定すると125㎡未満の住宅は約2.6万円です。
家が125㎡以上の場合は、2年間500万円のコースで費用は約2.8万円となり、保証額が1,000万円や5年間のコースもあります。
マンションでは、家の広さの区分が変更になり、70㎡未満は2年間500万円のコースで約1.5万円、70㎡以上は約1.6万円になります。
あくまでも相場であり、対応する保険法人によって違いがあるため、事前に確認しましょう。

既存住宅売買瑕疵保険は何を保証する？

保険で保証対象になるのは、基礎や土台、柱などの基本的な構造部分と雨漏りに関係する屋根や外壁です。
構造部分などが原因で雨漏りは発生した場合、調査や補修費用、住めなくなったために確保した仮住まいと引っ越し費用を保険から支払います。
売却後に地震などに被災して生じた地盤沈下は、構造上の問題には該当せず対象外です。

家の売却に既存住宅売買瑕疵保険を利用するメリットとは？

既存住宅売買瑕疵保険は売主を保護する目的がありますが、具体的なメリットを知ると仕組みの理解に役立ちます。
売却後に見つかった問題への支払いを代わりにおこなう以外のメリットをご紹介します。

問題が発生したときにトラブルに発展しない？

既存住宅売買瑕疵保険では、売主は検査を依頼するだけで、保険を取り扱う法人とのやり取りは不要です。
引き渡した後に問題が発生した場合も保険法人が対応するため、買主と直接交渉するなどはおこないません。
すべて保険法人が対処し、加入した保険の範囲内で修理費用などを支払い、問題を解決します。
したがって、買主に不満が生じる可能性が低く、トラブルに発展することは稀です。
仮にトラブルに発展した場合もすべて保険法人に任せておけることから、売却後に請求を受ける可能性はほとんどありません。

安心できる物件だとアピールできる！

既存住宅売買瑕疵保険に加入していると、同じ中古住宅でも購入希望者に対して安心できることをアピールできます。
保険に加入する条件に、専門機関による検査が義務付けになっているからです。
検査結果がある物件は、購入した後に問題が見つかる可能性が低いこともメリットになります。
買主は、住み始めてから修繕にかかる費用が少ないことが明白になっているだけで、安心できるからです。
短期間で契約できることも多いなど、「安心」は消費者マインドに多大な影響を与えます。

保険に加入した物件を購入した方は税金の優遇措置を利用できる！

売主に恩恵のあるメリットではありませんが、購入した方は税金の優遇措置の対象となるため、保険に未加入の物件よりも売れやすくなります。
築年数が20年（マンションは25年）以下の場合、所有権移転登記の登録免許税や購入したときにかかる不動産取得税は軽減措置の対象です。
建物と土地のそれぞれが減額になり、節税効果は高くなります。
住宅ローン控除では、耐震性能の証明に利用できることから、一般的な中古住宅を購入したときよりも控除額が多くなる点もメリットです。
節税できる物件は、それだけで魅力が高まります。
安心とセットで節税できる点をアピールできるため、当初の価格で契約できるうえ、値引き要求を受ける心配もありません。

家の売却に既存住宅売買瑕疵保険を利用するデメリットをご紹介

既存住宅売買瑕疵保険を利用すると、メリットばかりではありません。
保険に加入するための費用負担などが発生するなどのデメリットも、事前に確認しておきましょう。

既存住宅売買瑕疵保険に加入するための費用はデメリット？

保険に加入するためには、検査料と保険料を負担しなければなりません。
通常、家やマンションを売却するときは、不動産会社に仲介を依頼すると、仲介手数料の他、契約書に貼り付ける印紙税が必要です。
この他、住宅ローンを返済中の場合は、繰り上げ手数料を支払って一括返済しなければ売却はできません。
完済後におこなう抵当権抹消登記も、登録免許税や司法書士への報酬などの費用がかかります。
また、売却して利益が発生した場合は、譲渡所得税を納税するうえ、翌年の住民税も増額になるなど費用は増えるばかりです。
保険に加入すると、同じ築年数の物件よりも販売価格を高額に設定できますが、販売代金を受け取る前に保険料は支払っておかなければなりません。
人によっては、家を手放すための費用が増えるのは、デメリットに感じてしまいます。
早期に売れない場合も想定し、資金計画にゆとりを持たせるようにしましょう。

検査結果によっては改修工事後に再検査が必要

保険への加入には、専門機関の検査により、家の傾きやシロアリ被害、雨漏りに関係する問題が見つかったときは、改修工事をおこなってから再検査が義務付けになっています。
事前に問題がある物件は保険適用の対象外になってしまうため、改修工事によって一定レベルまで家のトラブルを少なくしておかなければなりません。
改修工事をおこなうよう指摘を受ける例として、雨どいの損傷や外壁の劣化、屋根の防水機能の低下などが該当します。
雨どいや雨漏りの改修工事は、高額な場合でも数十万円規模です。
しかし、外壁や屋根の防水および外壁塗装は一戸建ての場合、約150万円かかることも珍しくありません。
シロアリ駆除は、1坪あたり1万円が目安になり、家の傾きを戻す工事は、300万円以上かかってしまいます。
保険適用物件になるためとは言え、物件が古くなるほどコストパフォーマンスが悪くなる工事が増える傾向になっている点に注意しましょう。

まとめ

既存住宅売買瑕疵保険とは、不動産を売却した後、契約不適合責任に基づく請求を受けた際、保険の範囲内で売主に代わって支払う保険です。
専門機関の検査とセットになっており、検査申し込みをおこなうと手続きは完了です。
検査で指摘を受けた場合は、高額な改修工事になる可能性がある点に注意しましょう。