不動産売却査定相場の調べ方！注意点と高く売る方法も解説

不動産の売却時に最初におこなうのが売却査定で、もちろん不動産会社に依頼もできますが、まずは自分でやってみると相場が把握でき、売り出し価格の設定に役立ちます。
しかし、関係者でない限り、ほとんどの方は、相場を調べる方法を知らないのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産売却査定の相場の調べ方や注意点、高く売るための方法について解説します。

不動産売却査定相場の調べ方！自分で調べる方法

自宅など、所有する不動産の売却査定は不動産会社へ依頼すればおこなってくれますが、その前に自分で売却査定しておくと相場が把握できるためおすすめです。
不動産会社が提示した査定額が自分で調べた相場よりも、いちじるしくかけ離れているケースもあり、そういった場面に備えておく意味でも自分で調べておくと良いでしょう。
不動産の売却査定で価格相場を調べる方法は、以下の2つの方法があります。
ただし、適切な調べ方でないと、実際の相場と大きく異なる額が出るケースも考えられるため、その点には注意が必要です。

①レインズマーケットインフォメーション

まず、レインズマーケットインフォメーションというWEBシステムを使う方法です。
これは国土交通大臣が指定している不動産流通機構が運営、管理している不動産流通標準情報システムを取り入れた公的なサイトです。
まず、所有する不動産の周辺での成約事例をできるだけピックアップします。
その際、地域や最寄りの駅などといった条件や項目で検索すれば、それに該当する物件を絞り込めるため、そのなかから参考になりそうな物件を選び出してください。
そして、不動産売買の成約事例に記載されている土地の単価と面積の情報を調べれば、そのエリアの相場が分かり、それを自分が持っている物件に当てはめれば良いのです。
ただし、このシステムでは個人情報保護の観点から、エリアを検索するときはピンポイントで調べられず、広い範囲での情報となるためその点は理解しておいてください。

②土地総合情報システム

次に、土地総合情報システムを使う方法で、国土交通省が不動産売買の当事者に対しておこなったアンケートがデータとなっているものです。
もちろんアンケートの回答は任意となっているためレインズマーケットインフォメーションと比較すれば、その情報量は少なくなっています。
そのため所有する物件の周辺エリアのデータがないケースもあり、自分が取得したい情報が得られず、使いにくさを感じる方もいるでしょう。
しかし、この土地総合情報システムには、レインズマーケットインフォメーションにはない、土地のみの相場を調べられる機能があるため、土地の価格の調査には向いています。

不動産売却査定相場の調べ方！調べる際の注意点

まず、一戸建ての場合、マンションと違って売り出し価格と成約価格が大きく異なるといったものがあり、その差は約2割にもなることもあるため、不動産の売却査定相場を調べる際の注意点です。
売り出し価格とは、売主が希望する価格を言い、一方、成約価格とは、実際に売買契約が成立したときの価格を言います。
その売り出し価格は、不動産ポータルサイトで閲覧できますが、成約価格は個人情報のため見ることができません。
売り出し価格と成約価格の差は、公益財団法人東日本不動産流通機構のデータによるとマンションの場合は過去10年においてその差がほぼ見られない結果となっています。
つまりポータルサイトでマンションの相場を調べたとき、売り出し価格と成約価格がほぼ同額なため、そこに記されている額を相場通りと捉えて良いわけです。
しかし同データで一戸建てを見てみると、成約価格は売り出し価格の約80%となっていて、ポータルサイトの額をそのまま信用すると、実際の価格とのズレが生じます。
では、なぜそこに違いが出るのか、その理由としては、売り出し価格は売主だけの思惑によって決められるのに対し、成約価格は売主と買主の双方の合意が必要となるためです。
つまり物件の交渉の際に、買主から値引き交渉を持ちかけられるケースがあり、築古物件で設備も古い物件は値引き率も大きくなりがちです。
逆に築年数が比較的浅い中古マンションは需要が高く、強気の売り出し価格を設定しても比較的売れやすい環境にあり、成約価格との差があまり発生しない理由と言えます。
次の注意点としては、条件の違いがあり、売りたい物件と参考にしている物件との間には、いくらその条件が似ているようでも、すべてが同一ではないのです。
立地や土地の広さや建物の築年数など同じような物件であっても、駅からの距離が少し違うだけでも相場は変わり、築年数も数年違いでこちらも価格に違いがでるわけです。
また相場は、時間とともに変動していくものであるため、時間的に余裕があれば、不動産市場の動向をチェックしたうえで、最適なタイミングを見極めましょう。

不動産売却査定相場の調べ方！相場よりも高く売る方法

売主としては所有する物件をなるべく高く売りたいものですが、その方法を間違えれば、売れないケースもあり得るため、まずはその点を考慮しておく必要があります。
まず、なるべく高く売るために、売り出し価格を最初の価格設定の際に少し高めの価格にしておくのが1つのコツとなります。
不動産の取引において、値引き交渉は当たり前のものとしておこなわれるため、それに備えてあらかじめ高く設定しておくわけです。
相場に合った適正価格で売りに出すと、買主からの値引き交渉に押されてしまった場合、赤字となるケースもあるため、値引きを想定した価格設定をおこなってください。
次の方法は、築年数に関するもので、とくに一戸建てを売る際に築20年以内の売却を意識すると、高く売れやすくなります。
これは中古物件の市場においては、築20年以内のものに人気が集中し、この20年を境に値引き率は急上昇するためで、なるべく早い段階での売却がおすすめです。
築20年以上の一戸建てが売れにくくなる原因としては、設備の寿命の問題で故障が多くなるといった点、また住宅ローン控除などの軽減措置がなくなる点が挙げられます。
また、売り出す前に、ホームインスペクションをおこなうといった選択肢も高く売る方法の1つで、これにより買主としては安心感を得られる効果があるわけです。
このホームインスペクションとは、建物を調査したうえで、その建物の劣化状況や不具合、また改修が必要な箇所などのアドバイスを受けるもので、つまり住宅診断を意味します。
ホームインスペクションの合格書があれば、ない場合と比べ、200～300万円の値引きを防げるケースもあり、5万円ほどの費用でこの効果が見込めるわけです。
そして最後の方法ですが、高値で売れるタイミングを逃さないといったもので、実は不動産にも旬の時期といったものがあり、とくに年度末にかけて需要が増えていきます。
これは進学や就職などにより物件を探す方が増えてくるのがその一因で、とくに急に異動が決まった方は、早急に決める必要があるため多少高くても売れやすくなります。

まとめ

所有する不動産の売却には、まず査定から入り、自分でその物件の相場を調べてみましょう。
そのうえで、不動産会社に依頼して希望する売り出し価格の調整をおこなって売りに出していきます。
そのとき、なるべく高く売るための方法を知っておくと、最終的に数百万円の利益の差がでるケースもあるでしょう。