不動産売却で重要な査定書とは？書類の見方や見るべきポイントを解説

不動産売却にあたって、物件や土地がいくらなのかを知るために査定を依頼するのがほとんどです。
査定書は物件の強み・弱みや売り出し価格が書かれている重要な書類ですが、見方がわからないと悩む方も少なくありません。
今回は、不動産査定書とはなにか、見方や見るべきポイントについて解説します。

不動産売却時に重要な査定書とは

不動産査定書とは、所有している物件や土地の査定結果が書かれている書類で、査定価格や根拠が記されているでしょう。
不動産査定書には、不動産仲介業者が作成する書類と不動産鑑定事務所が作成する書類の大きく分けて2種類あります。
それぞれの書類の特徴を解説します。

①不動産仲介業者が作成する査定書

売主が不動産仲介業者へ査定依頼したときに作成される査定書ですが、査定や書類作成時の手数料は無料です。
手数料が無料の理由は、仲介業者からすると、将来的に取引するときのチャンスにつながるからです。
査定をきっかけに、査定依頼した仲介業者を介して売却すると、仲介業者の利益につながります。
物件や土地の評価額の算出方法として、取引事例比較法から算出されます。
仲介業者が作成する書類には法的な決まりはありませんので、書類の形式や内容は査定を依頼した仲介業者によって異なるでしょう。
通常、書類ができるまでにかかる時間としては約1週間が目安です。
主に売出価格を決めるときに査定書を利用することが多く、売主以外がほかの目的で利用することはできません。
そのため、離婚するときの財産分与や遺産分割で裁判所などの公の場へ提出しなければならないときに、仲介業者が作成した査定書は使えないので注意しましょう。

②不動産鑑定事務所が作成する査定書

不動産鑑定事務所は、一般的に、不動産鑑定評価書と呼ばれる評価書を作成しますが、鑑定評価書の簡易版にて査定書を作成するサービスがあります。
物件や土地の鑑定資格を持った鑑定士による査定では、国土交通省が定める鑑定評価基準に則った査定がおこなわれます。
そのため、仲介業者が作成する書類よりも正確な資料となり、税務署や裁判所の証拠資料として用いるには十分と言えるでしょう。
より法的な効力を持った書類が必要なときは鑑定評価書を用意してください。
鑑定士による査定書は、企業が自社で所有している物件の資産価値を把握したいときや、買主企業が相手方の企業の物件価値を知りたいときに利用されます。
一般の方で鑑定士が作成した書類を利用するのはほとんどありません。
物件や土地の査定から書類を作成するまで1週間以上の時間を要する場合が多く、作成費用は20万円〜30万円かかるでしょう。

不動産売却で重要な査定書の見方

仲介業者や鑑定士から提示された査定書には、どのような内容が書かれているのか、不動産売却する前にあらかじめ知っておきたいというお客様の声もあります。
書類の形式やデザインは依頼した会社によって異なりますが、おおまかな項目は決まっています。
ここからは、書類の見方を解説しますので参考にしてください。

査定物件の情報

査定した物件の所在地や専有面積、築年数などの情報が記されています。
また、査定書には、建物の物件情報だけでなく、交通・アクセスに関する情報や接道状況などの情報も書かれています。
査定した建物がマンションの場合は、マンション全体と専有部分を区別し、それぞれの情報がまとめられているでしょう。
マンションでは総戸数やバルコニーの面積、部屋番号が書類に書かれており、一戸建てと異なる項目です。

査定価格とその根拠

査定価格はあくまで不動産会社の推測にすぎないため、成約予想価格や売出推奨価格と表現している場合もあります。
なかには、上限と下限価格、標準価格と記載されている書類もあります。
査定した場所周辺の環境や交通アクセス、隣地の状況、採光・日照などの情報からも査定価格に影響されるでしょう。
どのような項目が加点、あるいは減点となったのかがわかるように、査定価格を算出するための計算式が書かれている書類もあるでしょう。
査定額だけではなく、査定価格の根拠も書類には記載されています。

売買事例に関する情報

不動産会社は所有している物件の周辺エリアで、類似した物件の売買事例を参考にして査定価格を算出しています。
査定者には過去の成約事例と現時点の売出し事例が記入されています。
売買事例に関する情報は、売主自身にとっても物件や土地の相場がわかる貴重な情報です。
売買事例は、地図にプロットする形式で表示されている場合が多く、事例をもとに近隣の物件がどのくらいの価格なのか調べておくと良いでしょう。
書類内容はそのほかに査定した会社の担当者のコメントもあり、物件の強みや弱み、売る際の販売戦略が書かれています。
このように査定書には重要な情報が記載されているので、今後の売却活動をスムーズにするためにもきちんと目を通しましょう。

不動産売却で重要な査定書の見るべきポイント

不動産査定書が手に入った際は、売却を成功させるために、見ておくべきポイントがいくつかあります。

査定価格の根拠がきちんと明記されている

さまざまな情報から総合的に判断して査定価格が計算されています。
少々難しい専門用語も出てきますが、重要な内容なので、ご不明な点がある場合はすべて査定を依頼した担当者へ質問しましょう。
質問に対して懇切丁寧に答えてくれたり、物件のマイナス面をきちんと教えてくれたりする会社は信頼できるでしょう。
反対に、論理的な根拠がなく、精神論ばかり強調する会社には注意が必要です。
査定価格は、1円単位ではなく、5,000万円〜6,000万円と幅がある記載が多い傾向にあります。
住宅ローンがある方は、ローン返済の計画をたてるためにも、もっとも低い価格で確認するのがポイントとなります。
たとえ低い価格でもローンが返せる額であれば安心して売却活動ができるでしょう。
また、中古物件の売買時に買主から値引き交渉されるケースが多く、下限値がわかれば法外な要求かどうかの判断が可能です。

書類の見やすさ

書類の分かりやすさは、会社の集客力に影響すると言えます。
不動産会社は、インターネットやチラシで物件情報を掲載して買主を集めますが、書類が見にくければ、チラシも同様、見にくい可能性があります。
チラシが見にくければ、買主の目にとまらなくなってしまうでしょう。
今後の売却を成功させるためにも、美的センスのある会社に依頼するのがおすすめです。
美的センスがあるかどうかの判断基準として、書体や色使いがあげられます。
たとえばフォントが均一でなかったり、色使いがなかったりすると見にくいチラシと言えます。

成約時期

査定価格で売り出したときにどのくらいで成約となるか、成約時期の期限の記載も大切です。
一般的に、成約時期の期限は、査定した日から3か月までのものが多いです。
もし、査定価格の根拠が提示されており、担当者のキャリアが長く実績の多い方であっても売り出してから1年以内が成約時期であれば適正な時期と言えません。
想定していた期間で成約できないときはどのような販売戦略を考えているのか担当者へ確認しましょう。
再度売りに出すときにどのくらいの価格であればいつ頃成約可能となるのかを明確に答えられる会社ですと、信頼のある会社と言えるでしょう。

まとめ

不動産査定書とは、所有物件や土地を査定した結果を示した書類で、査定価格や根拠が詳細に記されているでしょう。
売却を成功させるポイントとして、査定価格の根拠と成約時期が明確に記載されていれば信頼できる不動産会社の可能性が高くなります。