契約不適合責任とは?不動産売却前におこないたいインスペクションもご紹介

不動産のこと

福田 善行

筆者 福田 善行

不動産キャリア17年

【不動産】家を売るとき買うときはFReeYへ!

契約不適合責任とは?不動産売却前におこないたいインスペクションもご紹介

不動産を売却するときに、売主には契約不適合責任への対応が欠かせないと知って、不安をおぼえる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
この記事では、不動産を売却するときの契約不適合責任とは何かをご紹介します。
対策として有効なインスペクションについてもお伝えしますので、不動産を売却する予定のある方は、ぜひ読んでみてください。

不動産を売却する前に知っておきたい!契約不適合責任とは?

不動産を売却する前に知っておきたい!契約不適合責任とは?

契約不適合責任とは、請負契約や売買契約など幅広い取引を対象にしています。
売主は買主に対して責任を負うことから、不動産の売却前に内容を把握しておきましょう。

契約不適合責任とは?知っておきたい基礎知識

すべての売買契約において、契約書の記載内容と実際の商品やサービスの内容が異なる場合に生ずるのが、売主の契約不適合責任です。
請負契約では、発注者が請負人に対して負う責任になります。
責任を果たす方法は、契約内容と異なる部分の修繕代金の支払いや代替品の納入、および損害賠償請求への支払いです。
修繕代金や代替品の納入をおこなわなかった場合、代金の値引き請求や契約解除に発展することもあります。
売買契約も請負契約も対応は同じであり、修繕を拒否した場合は、返品や代金の返還請求に応じなければなりません。

不動産を売却するときの契約不適合責任とは?

土地や建物の売買取引では、引き渡し後に雨漏りなどの不具合が判明したときに、売主が買主に対して負うのが、契約不適合責任です。
契約内容と異なる場合のみが対象になるため、売買契約書に記載し、契約前に売主から買主に了解を得ているときは対象になりません。
ただし、同じ不具合であっても、説明と異なる場所で発生したときは責任を負うケースも発生します。
もちろん、書面に記載がなく、契約前に説明もなかった不具合に対する補償請求を受けた場合は、対応しなければなりません。

民法改正による変更点

契約不適合責任は2020年4月の民法改正によって始まったものです。
改正前も売主から買主に対して、不具合などを把握している場合は、契約を締結する前に伝えなければなりませんでした。
ただし、買主が購入前に発見できなかった不具合やトラブルに対しては、売主に責任はありません。
しかし、購入後にトラブルに気づいたとき、買主が発見できなかった不具合であったかが争点となるなどわかりにくい部分が問題でした。
変更点は、契約書に記載があった場合は契約に適合し、記載がなかったものは不適合責任の対象になると明確化したことです。
改正により、売主も把握している不具合やトラブルを売買契約書に記載していれば、責任を果たしていると主張する根拠にできるようになりました。

不動産売却時の契約不適合責任が認めている買主の権利とは?

不動産売却時の契約不適合責任が認めている買主の権利とは?

不動産売却は売主も買主も不慣れな方が多く、取引金額が高額になることから、トラブルを避けなければなりません。
民法改正により買主の権利を、売主も理解しておくことが大切です。

契約不適合責任の対象となる買主の権利と売主の対応方法

契約書に記載のなかった不具合やトラブルが見つかったとき、買主の権利に基づき、補修費用の請求を受ける可能性があります。
この場合、売主には対応方法を選択できる点がポイントです。
補修費用が高額で支払えないことが原因の契約解除を回避するため、対応できる金額での工事方法が選択できる仕組みになっています。
また、買主の権利には、不具合の発生により生じた損害について、売主に損害賠償を請求することも可能です。
損害賠償は、すでに支払った代金の一部あるいは全額が該当します。
問題になるのは、損害賠償請求を受けるタイミングです。
修繕をおこなう前に請求を受けた場合は、売主は修繕費用と損害賠償のどちらにも対応することになり、過度な負担が生じます。
そこで、売買契約書に、損害賠償をおこなう場合は補修を求めない条項を盛り込むと、負担の軽減が可能です。

契約解除や代金の値引きに関する買主の権利とは?

契約不適合責任が認めている買主の権利には契約解除もあります。
買主から一定の期間を条件に補修の請求を受けた場合、売主が対処しなかったときに、買主側から契約を解除できるのが催告解除です。
また、改正前からあった無催告解除は、売主が引き渡さないなど契約を履行しない場合に買主がおこないます。
その他、改正によって新たにくわわった買主の権利が値引き請求です。
買主が補修の請求を受けても対応しない場合は、売却代金の値引き請求が可能になりました。
ポイントは、値引きに応じた場合、その不具合への損害賠償請求に関する買主の権利がなくなることです。
契約不適合責任に基づいて請求できる買主の権利は、不具合を発見してから1年以内になっています。
引き渡してから数年経過してから判明した場合も対象になりますが、買主の行為や責任によって発生した不具合は対象外です。
売主は、売買契約に基づく責任を果たさなければなりませんが、不当な請求には毅然とした対応をおこないます。

契約不適合責任対策!不動産売却前のインスペクションとは?

契約不適合責任対策!不動産売却前のインスペクションとは?

契約不適合責任に関する請求を回避するには、不動産の売却前のインスペクションが有効です。
インスペクションの内容や実施するタイミング、注意点も知っておくと、取引前に安心できます。

中古不動産の売却前に実施したいインスペクションとは?

インスペクションとは住宅診断であり、建物診断をおこなう資格を保有する建築士が担当します。
検査メニューは、一戸建ては、外壁や内壁、屋根にくわえ、構造に関する基礎部分や柱、梁や床などです。
マンションでは、基礎部分は確認できないため、壁や天井、外壁や内壁を確認します。
この他、一戸建てとマンションのどちらも、給排水設備や換気ダクトなどの給排気設備も対象です。
検査する方法は、目視によっておこない、壁などは破壊しません。
実施するタイミングは、不動産会社に査定を依頼する前が適しています。
仮にインスペクションを受けずに査定を依頼した場合、不動産会社はインスペクションを説明するのが義務付けになっているためご安心ください。

インスペクションを実施するメリットと注意点

インスペクションにより、建物の見えない部分の不具合を発見できる点は、引き渡し後に見つかるリスクの軽減につながる点がメリットです。
専門家による診断結果は、買主に対して安心材料としてアピールできます。
しかし、補修費用が高額になる不具合を発見する可能性もあり、売却を断念しなければならなくなるかもしれません。
検査は一戸建ての場合は約5万円、屋根裏も確認する場合は12万円が目安です。
マンションでは専有部分だけにとどまるため4~6万円、どちらも30坪で2~3時間かかります。
インスペクションはあくまでも検査であり、専門家が品質を保証したのではないことも注意点です。

不動産売却に欠かせない告知義務

契約不適合責任では、売買契約締結前の告知義務も忘れてはなりません。
告知義務の対象は、物理的な不具合と心理的に影響をおよぼす要因です。
心理的な影響をおよぼすものには、敷地や建物内での重大事件の発生や、周辺の環境などが該当します。
契約書に記載したうえで売主から買主に直接伝え、承知したうえで契約することで契約不適合責任に基づくトラブルを未然に防ぐのがポイントです。

まとめ

不動産を売却したあとに不具合が見つかったときは、契約不適合責任に基づく修繕や損害賠償請求の対象です。
買主の権利に基づく行為であり、修繕に応じない場合は、代金の値引きや契約解除に発展する恐れもあります。
売主は売却前にインスペクションを実施し、不具合を契約書に記載したうえで告知義務を果たしましょう。

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