事故物件は建て替えて売るのが正解？資産価値やメリットを解説

所有する不動産で不幸にも殺人や自殺があった場合、そこは事故物件となってしまい、資産価値が著しく低下してしまいます。
さらに売却しようにも買主が現れにくく、所有者としてはどうすれば良いのか頭を抱えてしまうわけです。
ではこういった場合にどうすれば売れやすくなるのか、その方法の1つである建て替えについてそのメリットや費用も含め解説していきます。

事故物件は建て替えても資産価値が上がらないのはなぜか？

不動産の売却時、買主がその物件の購入に際しなんらかの抵抗感を持つような事案がそこに存在するのであれば、そこで何があったのかを売主は買主に説明する義務があります。
具体的にはその物件で殺人や自殺、また発見が遅れた孤独死などがその事案に当てはまり、このような物件を心理的瑕疵物件と言います。
この心理的瑕疵物件のなかには、場合によっては在宅看取りなども含まれるケースがあり、その境は買主の心理にどう影響するのかといった、曖昧なものなのです。
したがって、そこで誰かが亡くなったといった事実があるなら、買主に対しその死因が何にせよ伝えるのが無難で、それにより後のトラブルを避けられるわけです。
もちろん殺人や自殺といった明確に心理的な瑕疵が認められる物件については、買主に必ず伝えなければならず、これを告知義務と呼んでいます。
このような心理的瑕疵物件は、買主が現れにくいため売主としては売れやすい状態にする対策をほどこす必要があるわけです。
では、このような事故物件を売りやすくするために、いったん取り壊して更地にした後、新築物件へと建て替えをおこなった場合、心理的瑕疵の扱いはどうなるのでしょう。
結論から言うと、いくら建て替えをしたとしても、心理的瑕疵になりうる事案の告知義務は消失せず、建て替え前に何があったのか買主に説明しなければいけません。
売主としては事故物件をそのままで売ろうとすれば、買主が付きにくく相場よりも低い売り出し価格になるため、建て替えて新たな物件としての売却を考えるわけです。
しかしその土地であった事故に関しては、いくら建て替えたとしてもその事実はなくならないうえ、それを気にする買主も少なくはないのです。
また仮に建て替え後にその事実を隠して売った場合でも、たとえば近所の方の噂話が買主の耳に入る可能性もあり、そうなると損害賠償を請求されるケースもあります。
このように売主としては大丈夫だと思っていても、買主としては知らされていない事実が発覚し、それが心理的に影響を与えた場合、告知義務違反となってしまいます。
告知義務違反となれば、損害賠償のほかに代金減額請求など契約不適合責任を問われてしまい、最悪のケースでは契約解除も考えられるのです。
売主と買主との間に、こういった認識の差があれば、売却後にトラブルが起こる恐れも充分に考えられるため、告知義務は少し大げさなくらいの範囲で果たすのが良いのです。
最後に資産価値についてですが、事故物件をそのまま売却しても、建て替え後に売却しても、相場の2～5割ほどその価値が下がってしまうのは避けられないと言えます。

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事故物件を建て替えて売却するときのメリットについて

事故物件を取り壊した後、建て替えをおこなって売却するといったケースのメリットは、心理的瑕疵の低減です。
誰かが亡くなった部屋が実際にそこにある場合と、いったん更地にして建て替えた新しい部屋とでは、買主に与える心理的瑕疵の大きさが変わってきます。
もちろんそこで誰かが亡くなった事実は変わりませんが、その物件は一度消滅しているため、買主としては新築での購入となるのです。
そのため土地に関しては心理的に嫌なものがあるかもしれませんが、建物に関しては心理的瑕疵が低下するものと見られることから、買い手が付きやすくなります。
実際、建て替えをおこなった新築の物件であれば、そこが事故物件であった事実が気にならないといった方も多く、事故物件特有の気持ち悪さは払拭されたとみなされます。
また、事故物件となった建物が古い建物である場合、間取りや設備などが旧式であるのが一般的です。
しかし建て替えをすれば、基礎の部分から新たに設計をやり直せるため、間取りの自由度も上がり、設備に関しても最新のものを設置できるわけです。
不動産を売却する際、買い手が付きやすいのは築浅の物件で、それが新築で設備も最新となればなおさら売れやすくなるため、大きなメリットとなります。
また資金調達の面でもメリットがあり、リフォームローンと比べ、新築の住宅ローンは金利が低く、ローンの種類も多いため資金の調達がしやすいのです。
ほかにも物件によっては、すまい給付金や住宅ローン控除を受けられる可能性があり、省エネ住宅であればさらに優遇措置が取られるケースもあります。

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事故物件を建て替える際の費用について

事故物件の建て替えでまずおこなうのが、その家屋の取り壊しで、そこにかかる主な費用として解体費用とゴミの処理費用があります。
解体をする前には家の中の家具やゴミを処分する必要があり、それらが残っている状態では、解体業者は家屋の解体を始められません。
もちろん不用品回収業者へ依頼したり、不用品の回収や片づけをおこなってくれる解体業者にお願いしたりすれば良いのですが、自分でおこなうよりは費用は割高になります。
しかし、自分で自治体が指定したゴミの処分場へ不用品を持ち込む場合でも、無料で利用できるのが一般的ですが、なかには有料となるゴミや処分場もあるため注意してください。
こうして室内が空っぽになったらいよいよ解体となりますが、この解体費用は同じ建坪であっても、木造や鉄骨造など家屋の構造によって変わってきます。
その解体費用の相場は、木造では坪当たり3～5万円、鉄骨造では3.5～6万円、鉄筋コンクリート造では4～8万円です。
つまり、30坪の木造家屋の解体費用は、90～150万円で、ここにブロック塀や庭木の撤去などの付帯工事の費用が加わってきます。
家屋が解体され、庭木なども撤去されたら、次に整地をして土地をならす工程が入るため、ここにも費用として1㎡あたり500～1500円かかると見ておいてください。
こうして更地を整地し、新たに家を建てていくわけですが、その建築費用はハウスメーカーや工務店、建てる家のグレードや構造によってもちろん差が出ます。
一般的な相場は、木造で坪当たり約60万円、鉄骨造では約80万円、そして鉄筋コンクリート造が約90万円となり、たとえば30坪の木造であれば1,800万円です。
家の建て替えにはこれ以外にも費用が必要で、必ずかかってくる費用と、場合によってかかるものがあるため、資金面では常に余裕をもたせておく必要があります。
必ずかかってくる費用は、印紙税と登記手続きでの登録免許税、不動産取得税などがあり、ここに仮住まいの引っ越し費用や賃料も加算されます。
場合によってかかってくる費用は、地盤改良工事費用、住宅ローンの手数料などがあり、すべての費用の合計は200～300万円と見込んでおくと良いでしょう。

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まとめ

所有する不動産が事故物件である場合、最終的にはその物件を手離す方向で考えていくようになります。
ただ事故物件は買い手が付きにくく、所有者としては建て替えも視野にいれておく必要があるわけです。
建て替えをすれば売れやすくなりますが、予算の問題もあるため、しっかりと資金計画を立てるのが重要なポイントです。