成年後見人制度とは?認知症でも不動産売却が可能になる方法を解説

不動産のこと

福田 善行

筆者 福田 善行

不動産キャリア17年

【不動産】家を売るとき買うときはFReeYへ!

成年後見人制度とは?認知症でも不動産売却が可能になる方法を解説

所有する土地や建物を売りたいと思ったとき、事故や病気などで意思能力がないと判断されてしまった場合には、どんなに希望しても売却はできません。
そのような場合でも不動産を売却できる方法とは何か、そのための国の制度の解説から売却する方法までを解説します。

不動産売却にも必要?成年後見人とは

不動産売却にも必要?成年後見人とは?

万が一、事故や病気で判断能力が低下してしまった場合、所有する財産の管理や不動産の売却をすることはできるのか、不安に思ったことはありますか?

成年後見人とは?いざというときの国の制度

事故の後遺症や認知症などによって脳の機能が低下することで、本来は望んでいない契約を結ばされるなど、資産を十分に管理できなくなることが考えられます。
そんなとき、本人に代わって所有する資産の管理や生活の支援をしてくれる方を決める国の制度が、成年後見人です。
この制度の支援内容は、本人名義の預貯金や不動産などの資産を適切に管理すること、介護施設への入所手続きなどの生活の支援があります。
さらに、この制度には2種類あり、あらかじめ後見人を自分で決める任意後見制度と、物事を判断する能力が低下してから家庭裁判所に選任してもらう法定後見制度です。

将来に備えて自分で決める!任意後見制度

任意後見制度とは、今は元気でも将来に判断能力が低下するようなケースに備えて、あらかじめ後見人を決めておき、万が一の場合に看護や資産の管理をしてもらう制度です。
この制度の特徴は、判断能力があるうちに自分の意思で後見人を決められ、後見人との間には任意後見契約を結んで、決められた内容を実行してもらいます。
任意で契約を結べるため、契約内容や後見人を自由に決められるうえ、後見人になる際の資格は、未成年者や破産者でなければどなたでもなることが可能です。
適切な資産管理や生活の支援をおこなう必要があるので、法律の知識がある弁護士や司法書士などがよく選ばれます。

家庭裁判所が後見人を選任する法定後見制度

任意後見制度を利用していない場合、認知症などによって判断能力が低下した方には、家庭裁判所が後見人を選ぶ法定後見制度が利用可能です。
法定後見制度で選ばれた後見人は、本人に代わって法的行為をおこなう代理権のほかに、本人の法的行為を取り消す取消権、本人の法的行為に同意を与える同意権が認められています。
これらの権利は、本人の資産が騙し取られてしまわないよう、不適切な契約などを取り消したり必要な契約を結んだりすることができる権利です。
また、法定後見制度の後見人は本人の判断能力に合わせて成年後見人、保佐人、補助人の3つに分けられ、おこなえる行為もそれに合わせて制限されています。

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不動産売却において成年後見人を選ぶ手続き

不動産売却において成年後見人を選ぶ手続き

後見人の候補者はどなたでも可能ですが、後見人を選任する権利を持つのは家庭裁判所のため、申立てをして家庭裁判所から認められなければなりません。

成年後見人を付ける!申立ての手続き手順とは?

実は、成年後見の申立てがおこなえる方は法律で定められており、本人・配偶者・4親等以内の親族・市区町村長や検察官などです。
4親等以内の親族とは、両親と祖父母、兄弟姉妹、子・孫・ひ孫、叔父叔母・甥姪・いとこが該当します。
法律で定められた方以外の申立ては受け付けることができないため、必ず対象となるいずれかの方が成年後見の申立てをおこなわなければなりません。
申立ての手続き方法は、必要書類をすべて集め、本人の住まいを管轄する家庭裁判所に提出し、書類の内容や面談から総合的に判断して結果が出されます。
この審理では適切な後見人を選ぶことが目的で、本人がどのように考えているかの確認や親族同士の争いの有無なども調査されるので、2〜3か月ほどの時間を要します。
申立てをおこなったとしても、推薦または立候補した方が後見人に選任されるとは限らず、家庭裁判所が認めるに足る人物でなければなりません。

申立ての必要書類とは?管轄の裁判所へ確認!

成年後見人申立てのために必要な書類は、一般的には申立書・付票・戸籍謄本・住民票・本人の財産目録・財産や収支の資料・親族関係図・本人の診断書などです。
申立書は、申立人の氏名・住所、後見を受ける本人の氏名・住所から始まり、どのような理由で制度を利用したいかなどを記載し、付票はより詳細な内容を記載します。
本人がどの種類の財産をどれだけ所有しているか正確に把握するために、財産目録とそれを裏付ける収支に関わる資料も必須です。
本人と親族の関係性は審理に大きく関わるため、本人との関係性・氏名・生年月日を記載した親族関係図も作成します。
書類をいちから作成する必要はなく、裁判所の公式サイトに書類一覧のPDFがあるので、それらを利用して作成すると手間はかかりません。
ただし、上記の必要書類は一般的であり、各裁判所や本人の状態によって提出が求められる書類は異なるので、確認してから作成することをおすすめします。

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一般の不動産売却では、相場を調べ、仲介をおこなう不動産会社と契約し、売買契約締結へと進めますが、成年後見人の制度を利用している場合には、もう1ステップ必要です。

居住用不動産の売却には家庭裁判所の許可が必要

現在の住まいや将来住む可能性がある住まいを居住用不動産と呼び、それらを成年後見人が売却する方法は、売買契約締結前に家庭裁判所から許可を得なくてはなりません。
安心して暮らせる住まいがあることは、生活の基盤を整える重要な項目であるため、家庭裁判所の許可を得る手順は、本人やその資産を保護する際に必要なのです。
家庭裁判所ではその不動産の売却が本人の利益になるかどうか、新たな住まいは決まっているのか、利益を損なうことがないか、家族は知っているかなど、さまざまな点が審理されます。
そのため、審理の時点で買主が決まっていなくても、どのような契約内容を結ぶか、売買契約書の案の提出が求められ、事前に作成しておく必要があるでしょう。
また、後見人の財産状況も厳しく調べられ、この不動産の売却が本人に不利益をもたらすものではないことを証明しなければなりません。
家庭裁判所の許可を得る前に売買契約を締結させてしまった場合には、その契約は無効とされ、不動産は売主へ、代金は買主へと返却されます。

非居住用不動産の売却には正当な理由があれば良い

居住用不動産を売却する方法では、家庭裁判所の許可が必要でしたが、非居住用の場合にはどのような方法で売却できると思いますか?
方法はとても単純で、その不動産を売却するための正当な理由があれば良いとされており、どこかから許可を得る必要はないのです。
通常どおりに買い手を探して条件をすり合わせ、売買契約を締結すれば不動産の売却は完了となるため、ほかに必要な手順はありません。
正当な理由に該当する内容は、本人の医療費や生活費を捻出するためなどが一般的で、明確に本人の利益になる合理的な理由が必要です。
さらに、非居住用の判断は難しく、現在の住まいだけでなく、将来的に住む可能性がある場合も居住用と判断されるため、誤解のないよう判断しなくてはなりません。

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まとめ

事故や病気などにより、判断能力が低下してしまっても、所有する不動産を売却することは、国の制度を利用することで可能となります。
ただし、申立てには法律の知識やさまざまな書類を作成する知識が必要なため、無理をせず専門家を頼ると負担が少なくなるでしょう。

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