不動産売却相談はどこにするのが正解？悩みに合った専門家について解説

不動産を所有している方にとって、売却についての相談はどこにすれば良いのか、ほとんどの方は初めての経験のためわからないものです。
その相談窓口としては不動産会社や不動産鑑定士、司法書士などがありますが、それぞれに得意なジャンルといったものがあるわけです。
この記事では、不動産の売却を検討している方に向けて、不動産売却に関する相談先について解説します。

不動産売却で総合的な相談は不動産会社がおすすめ

土地などの不動産の売却の相談窓口として、まず思い浮かぶのが不動産会社ですが、ただ税金や法律のプロではないといった点は、あらかじめ理解しておく必要があります。
では不動産会社への相談に適している内容についてですが、こまかいジャンルに分けた専門的なものではなくあくまでも総合的な相談であれば幅広く対応してくれます。
その1つとしてまずは、所有する土地がいくらで売れるのかといったもので、日常的に土地を扱っている会社だからこそ、そういった点を熟知しているわけです。
土地がいくらで売れるのか、これは工事会社で言う見積もりと同様のもので、土地の場合はそれを査定と言い、基本的にこの査定は無料でおこなわれます。
もちろん、見積もりに納得がいかなければ工事の依頼を断っても良いのと同じく、査定もその結果によっては売却の仲介を断っても問題はなく、そこに費用も発生しません。
不動産会社に相談できるものとして次には、土地の売却方法がありますが、その方法には大きく分けて仲介と買取の2つがあります。
仲介とは、不動産会社などの仲介業者が売主から依頼を受け、販売活動をおこない買主を見つける方法で、買主は主に個人となります。
一方の買取ですが、これは不動産会社がその土地を直接買い取るといった方法で、つまり買主が個人ではなくほとんどの場合企業となるわけです。
仲介のメリットは、やはり手間が省けるというのがもっとも大きなメリットと言え、とくに手続きに関しては、トラブルを防ぐ意味で効果があります。
買取のメリットは、買主を探す必要がないため、売却が早期に完了できるといったもので、すぐに現金が必要な場合に便利な方法と言えます。
また土地の活用方法についても相談ができ、たとえば売るか貸すか迷っているケースや狭小地で活用が難しいなどといった場合に適切なアドバイスをくれるわけです。
このように総合的な相談先は、不動産会社がおすすめで、さらに相談だけでは費用が発生しないのも、売主としてはメリットを感じる点でしょう。
不動産会社は依頼した仕事が成功した場合に、初めてその報酬の請求権が発生するといった決まりがあるため、基本的に相談は無料となっているのです。

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不動産売却で土地の価値を知りたいときは不動産鑑定士へ相談

土地などの不動産の価格を知りたいとき、不動産会社に依頼すると査定をしてもらえますが、不動産鑑定士にお願いした場合は、鑑定がおこなわれます。
この査定と鑑定の違いですが、まず査定とは不動産仲介業者が出した土地の価値を言い、書類のデータによる簡易査定と、書類プラス現地の調査に基づく訪問査定があります。
これに対し鑑定は国家試験に合格した不動産鑑定士がおこなうもので、国が定めた不動産鑑定評価基準によってその価値が算定され、依頼時には費用が必要です。
この鑑定によって算定される鑑定額には法的な効力があるため、税金に関してや裁判に関して使用する場合にとくに必要となります。
具体的には土地の相続や生前贈与、離婚などによる財産分与をするときや、親族間での売買をおこなうなどといった際、その価値を証明するためこの鑑定が用いられるわけです。
また相続がうまくいかず裁判となる場合必要となるのが不動産鑑定書と呼ばれるもので、鑑定評価額のほかにその不動産の詳細や評価額の根拠などが記されています。
ではこの不動産鑑定士の鑑定方法について見ていきますが、取引事例比較用・収益還元法・原価法といった3つの方法の組み合わせによって鑑定評価がおこなわれるのです。
取引事例比較法は、過去において取引された同じような条件を持つ取引情報を参考にして算定する方法で、ここに市況や時期などの諸条件をくわえて調整が施されます。
収益還元法は、その土地を駐車場や賃貸物件として運営した場合に、将来的にどれほどの収益性があるのかを算定する目的で用いられるものです。
そして原価法とは、現在の建物と土地との価格を求めるもので、まずその土地に新築家屋を建てた場合のその土地と家屋の合計価格を導き出します。
その後、そこから経年による老朽化や管理状態を見たうえで建物の価格を減価していき、最終的に土地の価格と合わせて現在の価格を算定するといったものです。
こうして不動産鑑定士によって鑑定がおこなわれるわけですが、この作業は情報収集などに時間がかかるため、作成には2週間ほど見ておく必要があります。
そして気になる費用についてですが、基本的にその土地の評価額が高いほど鑑定費用も高くなる傾向にありますが、相場としては約30万円前後です。

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不動産売却に伴う登記や権利についての相談は司法書士へ

土地の売却時には、売主と買主との間で売買契約を結びますが、実はそれ以外にも登記の移転が必須となり、司法書士はこれを代行する役割を持っています。
登記とはその土地の権利を過去にさかのぼって示したもので、どういった取引がおこなわれ、誰が所有してきたのかがそれによってわかるわけです。
つまりこの登記は土地の名義変更をおこなうといった意味合いのもので、現在誰がその土地を所有しているのか、その証明となります。
登記の移転は法的には共同申請主義と言われる方法を取っていて、売主と買主双方が同時にこの移転作業をおこなわなければいけません。
しかし実際は売主と買主とがその現場で落ち合ったり一緒に申請したりするのは、互いの都合もあり難しいため、双方の合意を得たうえで司法書士が手続きを代行するのです。
ただし、このとき売主と買主とで依頼した司法書士が異なる場合は、登記移転の手続きが複雑となるため注意が必要で、一般的には同じ司法書士を通じておこないます。
登記移転の手続きは実は司法書士でなくてはできないといったものではなく、資格がない個人としても登記申請は可能で、司法書士を利用しなくても土地の売買は可能です。
しかし、登記申請はその手続きが複雑で込み入ったものであるため、手間と時間がかかるうえ、書類の数も多く、不備があると再申請になってしまう場合もあります。
そういった手間やリスクを考えると、費用はかかっても司法書士に代行を依頼するほうが間違いもなく、売主としての負担も少なくなるわけです。
ほかにも司法書士がおこなうものとして、抵当権設定登記や抵当権抹消登記など権利に関してのものや、土地の分筆などの手続きがあります。
こうした依頼に対しては代行手数料が必要となり、その額については司法書士が自由に決められますが、基本的には一律で、相場としては所有権移転登記で4～6万円です。

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まとめ

不動産の売却の相談窓口には、いわゆる適材適所があるためその内容によって窓口を変える必要があります。
総合的なものに関しては不動産会社、鑑定依頼であれば不動産鑑定士、そして登記に関しての内容であれば司法書士となるわけです。
つまり所有者として今何に困っているのか、その確認から始める必要があるのです。