不動産の売却でベストなタイミング!市況・税金・季節の視点から解説

不動産のこと

福田 善行

筆者 福田 善行

不動産キャリア17年

【不動産】家を売るとき買うときはFReeYへ!

不動産の売却でベストなタイミング!市況・税金・季節の視点から解説

所有する家の売却を検討している方にとってまず心配なのが、売れるのかどうかといった点でしょう。
実は不動産の売却にはタイミングが重要で、それによって売れやすさが大きくかわってくるのです。
ではそのタイミングをどうやって見極めるのか、市況や税金、そして季節の3点に絞って解説していきます。

不動産の売却でベストなタイミング!①市況

不動産の売却でベストなタイミング!①市況

市況とは不動産市場が今どのような取引状況にあるのかを指す言葉で、不動産売却のタイミングを見るための1つの要素と捉えられます。
この市況を把握するうえで、主にチェックすべき項目は金利と相場です。
まず金利は、借りたお金を返すときに貸主に対して支払う利息の割合を言います。
土地や住宅を購入する際は、一般的に住宅ローンを利用しますが、ここにももちろん金利が発生していて、元金と利息を合わせて月々支払っていくわけです。
このとき元金には変動がありませんが、金利は常に変動しているため、その利率が低いときに住宅ローンを組んだほうが最終的な支払い額が少なくなります。
金利には変動型と固定型とがあり、変動型は社会情勢や市況に影響を受け利率が変わりますが、固定型は完済時まで同じ利率での返済となるものです。
ただ利率が低いときは、社会全体が不況であるとも言えるため、売却時に住宅ローンの金利だけを見て決めるのは避けた方が良いとも言えます。
次に相場は、現時点で市場にその物件を出した場合に売れるであろう価格を意味し、過去においての成約価格などから判断されます。
ただしこの相場価格は実際に売れた場合の成約価格ではなく、その物件の需要と供給のバランスに基づいて決まるものであるため、成約価格とは異なる点には注意が必要です。
ほかにも、査定価格は、不動産会社が売主にたいして提案する価格を言い、その不動産会社が物件の価値を見ておよその金額を決めるわけです。
また売出価格も成約価格と同様の意味に思われがちですが、これは売却を始めるときの価格で、広告などに記載されている販売価格を指します。
相場を知っておけば、所有する不動産のおおよその価値が分かり、悪質な業者にだまされるリスクも少なくなるため、まずは自分で調べてみてください。
調べる方法としては、まずは不動産価格指数があり、これは国土交通省による不動産価格の動向を指数化した統計データで、物件の種類ごとにまとめられているものです。
ほかにもレインズマーケットインフォメーションや土地総合情報システムなどがあり、売りたい物件と同じような物件の価格を調べて参考にしてください。
そのうえで売却のタイミングとしては、相場が右肩上がりならもう少し待って売る、右肩下がりならなるべく早く売るのがセオリーとなります。

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不動産の売却でベストなタイミング!②税金

不動産の売却でベストなタイミング!②税金

不動産を売却したときに関係してくる税金は所得税と住民税で、その額は譲渡所得に応じて決められるわけですが、ここでもタイミングが重要となってきます。
まず、譲渡所得とは、売買代金からその不動産を取得するためにかかった費用と、それを売る際にかかった費用を差し引いたものです。
取得費用としてはその物件そのものの価格や仲介業者に支払う手数料、手続きに必要な登録免許税などがあり、売却費用には仲介手数料や印紙税などがあります。
つまり、譲渡所得は不動産売却によって発生した利益のことを言い、この利益に掛かってくる税率はその不動産の所有期間によって変わってくるのです。
売った物件の所有期間がその年の1月1日現在で5年を超えるものは長期譲渡所得、5年以下のものは短期譲渡所得となり、それぞれに税率が設定されています。
長期譲渡所得の場合は所得税が15%で住民税が5%、短期譲渡所得では所得税が30%で住民税が9%と長期と比べると短期はほぼ倍の税率となっています。
これだけを見ると所有期間が4年ほどの物件であれば、もう1年待って売る方がお得となりますが、そもそも所有期間の長短に関係なく課税を免れる特例もあるのです。
それが3,000万円の特別控除で、これを利用して譲渡所得が0円となれば、所得税と住民税の課税自体がなくなり、所有期間のタイミングを考える必要もありません。
この3,000万円の特別控除とは、居住用財産を売った際、その所有期間に捉われず譲渡所得から3,000万円までを控除できる特例を言います。
ただ空き家の場合は、空き家となってから3年が経過する年の12月31日までのタイミングとなるため、それを過ぎると適用できなくなるので注意してください。
また売却した年の1月1日現在においてその物件の所有期間が10年を超えていれば、3,000万円の特別控除適用後に発生した譲渡所得に、軽減税率の特例も適用できます。
これは長期譲渡所得額が6,000万円までの部分に関しては、本来であれば所得税が15%で住民税が5%ですが、特例が適用されるとそれぞれ10%と4%になります。
一方6,000万円を超える部分は従来どおりの税率ですが、10年を超えるタイミングで売ると6,000万円以下の部分に限って言えばお得です。
売却を検討している物件のなかには親などから相続したものもあり、その場合も税金の負担を軽減するためのタイミングが存在します。
このケースで利用できるのが相続財産を譲渡した場合の取得費の特例で、これは相続税の一部を取得費として控除できる制度となります。
ただ相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで、つまり3年と10か月以内に売らなければこの特例は利用できないため、注意が必要です。

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不動産の売却でベストなタイミング!③季節

不動産の売却でベストなタイミング!③季節

不動産の売却は意外と季節変動が大きく、日本不動産流通機構のMarket Watch2019年12月度によると、2~3月にかけて取引件数が上昇しています。
逆に1月と8月は取引数が落ち込む季節で、市場の動きも鈍く、何をしても売れない時期と言われています。
2〜3月にかけて成約件数が増えるのは、就職や転勤、また進学などに合わせての引っ越しが多くなるためで、売るには絶好のタイミングです。
この季節に売るためには、逆算してその前年の12月には不動産会社を決めて、年明け早々に販売活動をスタート、そして2〜3月で成約が理想です。
また9月も成約件数が伸びる月で、ここにタイミングを合わせるのなら6月くらいから準備を始め、8月中には売り出せるようにしておく必要があります。
3月や9月は学校で言えば新学期、仕事で言えば転勤の月となり、これが購入希望者にとって家を買う動機となる大きなキーワードとなります。
家を買うとき、理想どおりの家を購入できる方はほとんどおらず、それは理想を追求するほど費用がかかってしまうのがその理由です。
つまり理想と現実のはざまでどこに妥協点を見出すのか、そこが難しい問題で、もう少し待てばもう少し良い物件が出てくると購入にためらいが出てきます。
そのときに新学期が始まるといった時間的な制約があると、強制的に購入を決断しなければならず、その期限が2〜3月となるのです。
逆に8月に売れないのは単に暑いからで、中古物件を購入してもそこにエアコンがなければ住む気にもなれず、また取り付けも繁忙期であるためいつになるか分かりません。
さらに物件を探すために何件も内見をすると、肉体的にも精神的にも大きな負担がかかるなど、真剣に物件探しをする季節ではないため、タイミングとしては良くないのです。

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まとめ

不動産の売却はタイミングが重要で、まず市況・税金・季節の3つのポイントを理解する必要があります。
そして売主としてはなるべく高く売りたいのは分かりますが、ただタイミングを逃せば売れない状況に陥りかねないわけです。
売れやすく節税効果もある、そういったタイミングを逃さないのが売るためのコツと言えるのです。

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