不動産売買契約書は必要？重要事項説明書との違いや確認ポイントをご紹介

土地や建物を売却するとき、不動産売買契約書の作成作業を省略したい方もいらっしゃるのではないでしょうか。
この記事では、売買契約書とは何か、なぜ不動産取引に必要なのかをご紹介します。
重要事項説明書との違いや、契約締結の際に確認すべきポイントについてもお伝えしますので、契約する際の参考にしてみてください。

不動産を売却するときに売買契約書が必要な理由

土地や建物を売買する際の売買契約書は、取引する際には欠かせませんが、書式は自由です。
しかし、宅地建物取引業法では、取引に関わった宅地建物取引士が署名および押印した売買契約書を、関係者に交付するのを義務化しています。

不動産売買契約書の記載内容

対象となる物件に関しては、土地の場合は所在地や地番、地目と地積などです。
建物は、所在地と家屋番号にくわえ、居宅など建物の種類と構造、床面積を記載します。
売買取引については、代金を明記し、手付金と中間金、残代金の支払額とその期日を明記するのが一般的です。
そのほかの約定事項として、所有権の移転や引渡し、登記手続きの実施予定日のほか、公租公課分担の起算日なども併記します。
お金のやり取りに関しては、違約金の額や手付解除の期限も明記するなど、契約解除に関する事項も必須です。
また、融資を利用する際は、融資申し込み先や予定金額も記載して、取引の信用性を高めます。

売買契約書を作成する目的はトラブル防止

不動産取引は、高額なやり取りであり、一般の方が経験する回数は多くありません。
そのため、取引に関して知らない点も多くトラブルになりがちです。
そこで、仲介する不動産会社が契約内容を売主と買主の双方が確認できる書類にして、トラブル防止を目指します。
多くの方が取引する際に気にするのは売買代金ですが、土地の境界や抵当権の抹消の有無もトラブルの要因です。
契約時および取引成立後に確認できる書類があると、売主も買主も安心して取引ができます。

売却する方に必要な事項もある

売買契約書には契約不適合責任に関する事項も記載してあり、売主は作成する前に不動産会社と確認しておかなければなりません。
契約不適合責任とは、売却した土地や建物に不具合が見つかった場合、売主は補修代金や契約解除の申し入れに応じる決まりです。
買主は、不具合を発見してから1年以内に請求できるため、実質無期限になります。
そこで、契約に物件を引き渡してから契約不適合責任に応じる期限を設定して、売主が無期限に対応する事態を避けるのが狙いです。
契約不適合責任については事前に説明責任を果たすなどの条件もあるため、仲介を依頼した段階で不動産会社と相談します。

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物件売却における不動産売買契約書と重要事項説明書の違い

不動産を売買するときは、重要事項説明書も作成し、売買契約書とセットにするのが一般的です。
重要事項説明書は、物件の詳細を把握している売主側が、不動産会社のサポートを受けて作成します。

重要事項説明書とは？

土地や建物を取引する際に、売主と買主の双方に契約に関して見逃せないポイントを記した書面です。
宅地建物取引業法では、物件の取引において、宅地建物取引士が関係者への説明を義務化しており、書面を作成してトラブルを防いでいます。
売買契約書と同時に取り交わすため混同しがちですが、重要事項説明書は物件に関する詳細な情報を記載しているのが違いです。
どちらも、売主と買主が署名、押印する点に違いはありません。
また、契約書の作成作業は、買主側がおこなうのも可能ですが、重要事項説明書は売主側でなければできない点も違いです。

重要事項説明書の内容

物件と取引に関する事項を記載しており、書式は自由になっています。
対象となる土地や建物に関する情報は、都市計画法や建築基準法などの法令に基づく制限の有無やインフラ整備の状況です。
土地に関しては、災害に対する安全性を確保しているかを判断するために、土砂災害警戒区域および、津波災害警戒区域に該当しないかも記載します。
建物に対しては、耐震診断や住宅性能評価を受けているかなども対象です。
取引条件に関しては、契約解除のほか、土地の測量によって差異が生じた場合の代金の清算も含みます。
重要事項説明書には、付属書類が多いのも売買契約書との違いです。
登記事項証明書（登記簿謄本）や公図の写しなどがあり、建物は配管図表なども添付します。

重要事項説明書の特約事項

特約事項では、トラブルになりやすい要因を特記する場所です。
契約不適合責任の免責や、現況と公図が異なった場合に申し立てをおこなわないなどがあります。
また、隣地のフェンスや屋根が越境している、こちらの物件が越境しているなどを話し合いで解決しているときは、引継事項として記載しなければなりません。
防災警戒区域外であった場合でも、過去に浸水被害を受けたときは、記載します。
契約不適合責任の免責を求める場合は、特約事項で十分な情報提供もおこないましょう。

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物件を売却する際の不動産売買契約書で確認すべきポイント

不動産売買契約書において、一般的な契約書の確認事項にくわえて、売主が確認すべきポイントもあります。
不慣れな作業ですが、契約が完了すると解除できないため、重要事項説明書とともにチェックが必要です。

手付金は確認しておきたい必須ポイント

不動産取引における手付金とは、売買契約を締結する際に、買主が代金の20％までを支払う商習慣であり、通常は解約手付金として扱います。
解約手付金は、買主側から契約を破棄したときは返還しなくてもよく、売主側がキャンセルするときには2倍を支払う契約です。
しかし、ローン特約を盛り込んでいる場合は、住宅ローンの審査が通過できなかったときは、買主理由ですが全額返却しなければなりません。
また、手付金には、違約手付や証約手付などもあります。
商習慣だからと思い込まず、手付金の種類を確認するとともに、ローン特約を盛り込んでいないかなどの確認も必要です。
手付金以外にも、中間金や残代金は、金額とともに期日も確認しておきます。

所有権の移転は期日がポイント

物件の引渡しは、売買契約書を締結し、所有権移転登記が完了した時点でおこなうのが一般的です。
そのため、売買契約の締結日までに転居先を見つけ、引っ越し作業を完了させておかなければなりません。
しかし、住み替え先が確保できないときや、子どもの卒業式など、所有権の移転よりも引っ越しが遅くなってしまう事態も生じます。
また、土地取引において、建物の解体を引渡しの条件にしている場合、予約待ちになって解体できない事態も想定しておかなければなりません。
そこで、移転登記の完了する日よりも遅くなっても良いかは、事前に確認するポイントです。
住宅の場合、敷地内の庭石や植栽、作り付けの戸棚などは移動できないケースもあります。
引渡しの際にトラブルになるため、何を引き継ぐのか付帯設備表を作成するなど、明確化しておくのもポイントです。

そのほかの確認すべきポイント

売主が気になるのは、引渡し前に自然災害などで物件が滅失したときの対応があります。
責任の取りようがないとはいえ、あらかじめ決めておける取り決めです。
不動産取引は高額になるため、めったに発生しない事象に対しても、手を打つと安心できます。

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まとめ

不動産取引において売買契約書を作成する理由は、経験の少ない高額なやり取りでのトラブル回避が目的です。
同時に作成する重要事項説明書は、売買契約書に記載しきれない詳細な物件の説明を、売主から買主に伝えるために作成します。
不動産売買契約書を確認するポイントは、手付金など不動産取引独特の商習慣です。