空き家にはどんな種類がある？増加原因や放置したときのリスクとは

日本全国には800万戸を超える空き家が存在します。
その戸数は年々増加傾向にあり、放置された空き家が引き起こすさまざまなリスクにも注意が必要です。
そこで今回は、空き家にはどのような種類があるのか、放置してしまったときのリスクとともに解説します。

空き家の種類や定義とは？

国土交通省によると、空き家とは次のように定義されています。

●1年以上誰も住んでいない状態
●1年以上使われていない状態

具体的には、1年以上にわたり人の出入りがない状態を意味します。
そのため、普段から居住している方がいなかったとしても定期的に人の出入りがある建物は空き家ではありません。
実際には、電気・ガス・水道などのライフラインが1年間使用されていないと、空き家と判断される可能性が高いでしょう。
この空き家には大まかに分けて4種類あります。
それぞれの特徴とはどのようなものなのか見ていきましょう。

賃貸用の住宅

賃貸用の住宅とは、賃貸向けのために空き家となっている住宅のことです。
総務省の「平成30年住宅・土地統計調査の集計結果（住宅及び世帯に関する基本集計）の概要」によると、全体の51.0％（約433万戸）を占めています。

売却用の住宅

売却用の住宅とは、売却を目的とした住宅のことです。
売却用の住宅は全体の3.5％（約29万戸）を占めています。

二次的住宅

二次的住宅とは、別荘やセカンドハウスのように、期間限定で居住することを目的とした住宅のことです。
二次的住宅は全体の4.5％（約38万戸）を占めています。

その他の住宅

その他の住宅とは、上記の3種類以外の住宅を意味します。
たとえば取り壊し予定の家屋、入院や転勤などで長期不在が続いている家屋のことです。
その他の住宅は全体の41.1％（約349万戸）を占めており、年々増加の傾向にあります。
内訳は木造一戸建てが約239万戸で、何らかの理由で住めなくなった持ち家も多く含まれていると考えられます。
このほか、相続で取得した実家などもその他の住宅に含まれるでしょう。

▼この記事も読まれています
実家を売却する際に本籍地は変更する必要があるのか？その手続き方法とは？

増加率が高い空き家の種類とは？

その他の住宅は、それ以外の種類の空き家と比較して増加の一途をたどっています。
総務省の「平成30年住宅・土地統計調査の集計結果（住宅及び世帯に関する基本集計）の概要」によると、2008年は約268万戸であったのに対し、2018年は約349万戸に増加しました。
次いで賃貸用の住宅についても、2008年の約448万戸から2018年の約462万戸と微増しています。
全体ではその他の住宅および賃貸用の住宅が90％を占めていることがわかりました。

賃貸経営による空き家解消は難しい

たとえば、買い替えにより住まなくなったマイホームや相続で取得した実家が空き家となってしまったとき、賃貸経営をお考えの方もいるのではないでしょうか。
しかし前述のとおり、賃貸用の住宅も空き家となっている戸数は増加しています。
賃貸物件の需要に対して供給が上回っている状態なので、空き家が所在するエリアや築年数などの条件によっては、賃貸経営による空き家解消は困難かもしれません。
無事に入居者が見つかったとしても、賃貸物件の管理には手間がかかるため注意が必要です。
そこで基本的には、不動産売却など別の方法での解消を目指すことになるでしょう。

▼この記事も読まれています
不動産を売却するとき庭の植木は処分する？それとも残す？

空き家を放置したときのリスク

いくつか種類がある空き家のうち、その他の住宅に該当する場合には誰も住まないまま放置状態になってしまうケースは珍しくありません。
適切な管理をせず空き家を放置すると、行政から特定空家に指定される場合があります。
特定空家は、次のいずれかに該当するものと定義されています。

●そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
●そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
●適切な管理がおこなわれていないことにより著しく景観を損なっている状態
●その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

特定空家に指定されるとどうなる？

特定空家に指定されると、行政からの指導や助言で改善を求められます。
それでも改善されなければ勧告や命令を受けることになります。
勧告にも従わないときには、固定資産税の優遇措置が解除され税金が高くなるため注意が必要です。
最終的には行政代執行により、空き家を強制的に解体されてしまう可能性があります。
強制執行にかかった費用はあとから徴収されるため、行政から指導や助言を受けたときには速やかに対応するようにしましょう。

苦情に発展するリスクも

特定空家に指定される状態になっているときは、苦情に発展するリスクも抱えています。
所有している空き家の管理が行き届かないと悪臭や害虫が発生すれば、近隣住民から苦情を受けることもあるでしょう。
また、建物が倒壊すると物的・人的被害が生じるおそれもあります。
そのため、管理できない空き家の放置は望ましくありません。

利用予定のない空き家は不動産売却する

このように、空き家を放置するとさまざまなリスクがあることがわかりました。
そのため、利用予定のない空き家は不動産売却するのがおすすめです。
空き家の売却には、主に次の方法があります。

●中古住宅として売却する
●更地にして売却する
●古家付き土地として売却する

それぞれのポイントについて確認していきましょう。

中古住宅として売却する
築年数が浅い、空き家の状態が良いときには中古住宅としての売却がおすすめです。
土地と建物の両方に値段がつくため、より高値での売却が期待できるためです。
買主にとっても、取得にあたって住宅ローンを利用できるメリットがあります。

更地にして売却する
建物の老朽化が進んでいる場合、中古住宅としての売却は困難です。
そこで更地にすれば、すぐに建物を新築できる状態になるため買主が見つかりやすくなるでしょう。
ただし、建物を解体するには費用がかかります。
建物構造別の解体費用の目安は次のとおりです。

●木造：3～5万円/坪
●鉄骨造：4～6万円/坪
●RC造：6～8万円/坪

30坪の木造一戸建てなら、総額で90～150万円を見込んでおきましょう。
ただし再建築不可物件には注意が必要です。
再建築不可物件は、いったん建物を解体してしまうと新たな建物を建てられません。
セットバックや隣地の買取などで建て替えできるようにする方法もありますが、どのような空き家でもできる対処法ではありません。
そして、更地にすると住宅用地に対する課税標準の特例措置が受けられなくなり、土地にかかる固定資産税も高くなります。
そこで、空き家を解体してしまう前に不動産会社へ相談するのがおすすめです。

古家付き土地として売却する
中古住宅としての売却が難しい空き家でも、古家付き土地としてなら建物を解体せずそのままの状態で売れる場合があります。
築年数が古くてもリフォームすれば活用できる状態であれば、古民家としての需要も見込まれるでしょう。
解体にかかる費用や手間も省けるため、更地にする前に古家付き土地としての売却も検討してみてはいかがでしょうか。

▼この記事も読まれています
事故物件の告知義務違反とは？新たなガイドラインの基準

まとめ

空き家にはどのような種類があるのか、増加している空き家の傾向や放置したときのリスクとともに解説しました。
空き家を利用しないまま放置すると、老朽化により資産価値が低下したり、固定資産税が高くなったりするリスクがあります。
そのため、放置状態になってしまう前に売却などの検討をおすすめします。