近隣トラブルのある不動産も売却できる！スムーズに売却する方法を解説

雨漏りやシロアリ被害などが発生している不動産は、売却にあたって告知義務が課せられています。
では、土地や建物自体には何の問題がなくても、近隣トラブルを抱えているときにはどのように対応したら良いのでしょうか。
そこで今回は、近隣トラブルのある不動産を売却する際のポイントについて解説します。

近隣トラブルは不動産売却で告知義務がある？

不動産売却において、近隣トラブルは環境的瑕疵としてその内容を買主へ告知しなければなりません。
もし売主が近隣トラブルを把握しているのに告知せずにいると、契約不適合責任により損害賠償を請求される可能性があります。
では、不動産売却にあたり告知が必要となる近隣トラブルにはどのようなものがあるのでしょうか。

騒音トラブル

まず、近隣トラブルで多く見られるのが、騒音にまつわるトラブルです。
マンションなどの集合住宅では、子どもの足音や楽器の演奏、ペットの鳴き声などが問題となりやすいです。
ある程度の生活音はやむを得ないものの、音の感じ方には個人差があるためトラブルに発展するケースはあとを絶ちません。
騒音トラブルは当人に対して直接注意することは控えたほうが良いでしょう。
マンションなら管理会社に相談するなど、第三者を介しての解決を目指すことをおすすめします。
このとき、騒音が発生する時間帯を詳しく把握するとともに、ボイスレコーダーで証拠を取っておくと話を進めやすくなります。
それでも解決にいたらないときは、警察にご相談ください。

ゴミによるトラブル

日常生活においてゴミは避けられないものですが、それに関連した近隣トラブルも見られます。

●ゴミ出しルールを守らない
●ゴミの不適切な排出により害虫が発生した
●近隣にゴミ屋敷があり悪臭被害が生じている

騒音トラブルと同様、まずは管理会社に被害状況を相談してみてください。
マンションでは指定のゴミ置き場以外（階段や廊下など）にゴミを放置することも禁止されているため、管理会社を通じて是正を求められます。
一戸建ての場合には、ゴミステーションを管轄する町内会や自治体に問い合わせてみましょう。
一戸建てにおけるゴミトラブルは空き家問題を抱えているケースもあるため、住まいや環境に関する問い合わせ窓口に確認するのも有効です。

境界トラブル

一戸建てや土地を売却する際は、境界トラブルにも注意が必要です。
隣地の所有者と境界線の認識が食い違っている、植栽や塀などが越境しているといったトラブルが考えられます。
また、意図せず隣地を境界線が侵害しているケースも考えられます。
そのため、境界トラブルの有無に関係なく不動産売却する際は確定測量図を作成しましょう。
確定測量図は土地家屋調査士に依頼して作成します。
すでにトラブルに発展しているときには、筆界特定制度を利用する方法もあります。
筆界特定制度では新たに筆界（境界線）を決めるのではなく、登記上の筆界を特定する仕組みのことです。
筆界特定は専門的な調査に基づきおこなわれるため、その後の訴訟などで変更される可能性は低いといわれています。

クレーマー

近隣トラブルのなかでも対処が難しいものに、クレーマーが挙げられます。
マナー違反や迷惑行為をしているわけでもないのに、言いがかりや嫌がらせをおこなう隣人は注意が必要です。
クレーマーに対しては、基本的に当人同士での解決はおすすめしません。
一般常識が通じないことも多く、嫌がらせがエスカレートするおそれもあるためです。
嫌がらせの内容によっては刑事事件に発展する場合があるため、まずは警察への相談をおすすめします。

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近隣トラブルが解決していない不動産を売却するリスク

近隣トラブルを抱える不動産を売却する際は、問題を解決してから売却するのが原則です。
しかし、何らかの理由で解決できないまま売却したいケースもあるのではないでしょうか。
買主の立場からすると、近隣トラブルがある不動産をあえて購入したい方はほとんどいません。
そのため、トラブルを抱えたままの売却活動には売却価格の減額リスクがある点に留意しましょう。
近隣トラブルを原因とする減額幅は、個々の事例により大きく異なります。
買主がそのトラブルをどこまで許容できるのかにも左右されるため、売買交渉の際は慎重な対応を求められるでしょう。
大幅な値下げを要求されることもあれば、端数の切り捨てだけで済むこともあります。
値下げ交渉に応じるかどうかの決定権は売主にあるものの、ある程度までの値下げは覚悟しなければなりません。

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近隣トラブルのある不動産をスムーズに売却する方法

近隣トラブルの内容はもちろんのこと、不動産の条件（立地や築年数など）によって適切な方法は異なります。
売却をスムーズに進めるときのポイントや、気を付けたい注意点を確認していきましょう。
不動産売却には、おもに次の2種類があります。

仲介により売却する

駅から徒歩10分以内など、立地条件に恵まれているときには仲介による不動産売却を検討してみてはいかがでしょうか。
立地条件が良ければ、多少の近隣トラブルは気にしない方も少なくありません。
また、以下のような告知義務のない近隣トラブルのみのときも、仲介による不動産売却を期待できます。

●生活音程度の騒音トラブルを抱えている
●過去に近隣トラブルが発生したが、現在は解消されている物件

しかし、相場価格での売却は困難な場合も多いため、売り出し価格を低く設定するなどの対策が必要です。
それでも売却活動は長引くおそれがあるため、すぐに不動産を現金化したい場合にはほかの売却方法を検討しましょう。

買取業者に買い取ってもらう

立地条件が良くないなど、買主が見つかりにくい不動産は買取業者への相談がおすすめです。
買取業者は、買い取った不動産を第三者に売却するなどして利益を出しています。
その際、リノベーションなどで付加価値を与えるため、買取価格は相場よりも低くなる傾向にあります。
それでも売却活動することなく不動産を現金化できるため、あまり時間をかけたくない方にもおすすめです。
隣人トラブルなどの問題を抱える訳アリ物件の場合は、そのような特別な事情のある物件の取引実績が豊富な買取業者へ依頼するのがおすすめです。
訳アリ物件のあつかいに詳しい買取業者なら、ほかの不動産会社から買取を断られるような物件でも積極的に買い取ってもらえるでしょう。
買取業者に買い取ってもらう場合、売主の契約不適合責任は免除になるのが一般的です。
不動産売却では、近隣トラブルだけでなく建物自体にも何らかの不具合や欠陥が生じている可能性もあるでしょう。
そのような物理的瑕疵についても、買主に正しく告知しなければなりません。
買主に告知していない不具合や欠陥は、契約不適合責任に基づいて売主が補修などの対応をする必要があります。
たとえば引き渡し後に雨漏りが判明したときには、売主は該当箇所の補修や修繕費用を負担しなければなりません。
しかし買主が買取業者などの不動産のプロである場合、契約不適合責任は免責になります。
引き渡し後に何らかの不具合や欠陥が判明しても、補修費用などを負担する必要はありません。

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まとめ

近隣トラブルを抱える不動産でも売却は可能ですが、買主に対する告知義務がある点に注意が必要です。
トラブルを解決しないままの売却はさまざまなリスクをともなうため、場合によっては買取業者への買取などほかの方法も検討してみてはいかがでしょうか。