不動産売却における物件調査とは？種類や流れについてご紹介！

不動産の売却をしたいが、売却前には、どのような物件調査がおこなわれるのか気になる方も多いでしょう。
物件調査には、役所や現地、ライフラインなどの調査がおこなわれるうえに、物件の種類によっても調査内容が異なります。
そこで今回は、不動産の売却を検討中の方向けに、物件調査とはどのような調査がおこなわれるのか、物件の種類別の調査内容、調査の流れについてご紹介します。

不動産の売却における物件調査とは

不動産の売却を不動産会社に依頼すると、適切な売却価格を決めるために、6種類の物件調査がおこなわれます。
不動産の売却における6種類の物件調査とはどのような調査なのかを、それぞれ以下にご紹介します。

役所調査

役所調査とは、売却したい不動産がある地域の市区町村区役所でおこなわれる調査です。
役所にて不動産の建築基準法や都市計画法や、接する道路の調査などがおこなわれます。
物件が、現行で定められている法律に従って建てられているか、リノベーションが可能であるかの確認をおこない、販売戦略の参考にします。
また、接する道路が公道か私道によって測量方法が異なるため、事前に道路調査が必要です。

法務局調査

法務局調査とは、法務局にて登記簿謄本の調査をおこなうことです。
登記簿謄本では、不動産の所有者や共有名義の有無、抵当権などの確認がおこなわれます。
また、地番や地目などの不動産の詳細情報も確認されます。
不動産の名義が本人でなければ、そもそも不動産の売却ができません。

ライフライン

ライフラインの調査とは、水道・ガス・電気の整備に関する調査です。
調査内容は、水道の配管の状況や、ガスの種類、電気の容量などそれぞれ多岐にわたります。
物件のライフラインが整っているのが成約時の条件とされているため、事前の調査が必要なのです。

現地調査

不動産会社が、実際に不動産へと出向くのが現地調査です。
現地調査には、接する道路や境界線、物件の建物部分の調査などが挙げられます。
また、公図との相違はないかを確認したり、建物の状態を確認したりします。

市場調査

不動産の適切な販売価格を決めるために、不動産の需要や供給、市場価格などの調査をおこなうのが市場調査です。
具体的には、物件の販売数や、値引きされたタイミングや価格などの詳しい市場調査がおこなわれます。
適切な売り出し価格で、売れ残らずに早めの売却ができるためにも、市場調査は重要なポイントです。

取引事例調査

取引事例調査とは、物件が実際に取引された成約数や成約価格の調査です。
周辺地域にある、売却したい不動産と類似している物件を対象にした調査がおこなわれます。
周辺物件の実際の成約価格がわかるため、適切な販売価格を決める判断材料となります。

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物件の種類によって異なる不動産の物件調査

不動産の売却における物件調査の内容は、マンションと一戸建て・土地のそれぞれの種類によって異なります。
物件の種類によって異なる物件調査の内容について、以下にそれぞれご紹介します。

マンションの物件調査

マンションの物件調査では、室内の専有部分だけでなく、共用部分に関する状況が調査されるのが特徴です。
土地・一戸建てのように土地に関する調査は必要ありません。
専有部分の調査には、室内の状況や付帯設備の確認などがおこなわれます。
共用部分の調査では、階段や、廊下、駐輪場などのほかにも、ポストやゴミ集積場の確認がおこなわれます。
また、マンションだと管理規約の内容と管理会社の確認も、重要な物件調査の一つです。
たとえば、ペットの飼育が可能であるかどうかや、楽器の使用が可能かどうかなどに関する規約が挙げられます。
さらに、海や川が近い場所にある不動産だと、災害に関するハザードマップの調査がおこなわれます。
このように、マンションには専有部分と共用部分があるのが特徴の物件であるため、マンション特有の物件調査が必要なのです。

土地・一戸建て

土地・一戸建ての物件調査は、先述のとおり、おもに土地に関する調査がおこなわれるのが特徴です。
築年数が経っている一戸建てだと、更地にしてから売却するほうが良いケースがあるため、土地に重点を置いて調査されます。
一戸建て・土地の物件調査は、土地に関する調査のなかでもとくに、土地の境界線の調査が重要視されます。
土地の境界が明確でないと、そもそも不動産の売却ができないからです。
また、土地に接する道路の調査もおこなわれます。
接する道路によっては、納めるべき税金額が異なるからです。
さらに、土地の埋蔵物の調査もおこなわれます。
建物部分においては、建物の状況やリフォーム歴などの調査が必要です。
土地・一戸建てにおいても、海や川の近くにある物件だと、災害ハザードマップについての調査がおこなわれます。
このように、土地・一戸建てでは、建物部分よりも土地の調査が重要視されるのです。

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不動産の売却における物件調査の流れ

不動産の売却における物件調査の流れは、まず不動産の所有者でもある売主への聞き取り調査から始まります。
事前に、物件調査の流れを把握しておくのがおすすめです。
不動産の売却における物件調査の流れを、以下にご紹介します。

STEP1：売主への聞き取り調査

不動産の売却における物件調査では、まずは売主本人への聞き取り調査がおこなわれます。
売主への聞き取り調査では、おもに住宅ローン残債の有無と借り入れ先が確認されるため、住宅ローンの残高を確認しておくと良いです。
住宅ローン残債がある場合には、不動産の売却前に、設定されている抵当権の抹消手続きが必要なため、注意が必要です。
また、管理費や税金などの滞納金の有無が確認されます。
滞納金がある場合には、不動産を売却するためにも、速やかに支払う必要があります。
さらに、相続人の有無や物件の収益金がある場合には、その詳細が調査されるため、事前に詳細を把握しておきましょう。
聞き取り調査の内容を理解し、事前に準備しておくと良いです。

STEP2：現地調査

売主への聞き取り調査の後は、不動産会社が現地に向かい、売却したい不動産を実際に見て調査をおこないます。
先述のとおり、接する道路や境界線、建物の状態などを目で見て確認するのです。
また、交通利便性や生活環境を調査し、販売戦略の参考とします。

STEP3：物件ごとに必要な調査

次に、売却したい物件ごとに必要な調査がおこなわれます。
先述のとおり、不動産情報の詳細を確認するために、必要に応じて法務局や役所にて不動産情報の調査が必要なのです。
法務局では不動産登記簿を確認し、役所では建築基準法や都市計画法の確認が可能です。
電気・ガス・水道のライフラインが整備されているかの確認のためには、水道局やガス会社などへの調査がおこなわれます。
また、マンションと一戸建て・土地の物件の種類によって、それぞれ異なる調査が必要です。
最後に、市場調査や取引事例調査によって適切な販売価格が決まります。
このように、物件調査では、さまざまな側面から段階的に調査がおこなわれるのです。

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まとめ

不動産の売却における物件調査では、法務局や役所、現地の調査など、多岐に渡る調査が必要です。
マンションと一戸建て・土地では、それぞれ物件ごとに建物部分や土地部分に重点が異なる調査がおこなわれます。
物件調査では、売主への聞き取り調査から始まるため、事前に住宅ローンの有無や資料を準備しておくと良いです。