擁壁とは？擁壁がある不動産が売りにくい理由と売却する方法をご紹介

不動産を売却する際、擁壁のある物件は人気がないと聞いて、買取を検討中の方もいらっしゃるのではないでしょうか。
擁壁はがけの補強を目的としており、売却方法を工夫すると買取よりも高値での取引が可能です。
この記事では、擁壁とはなにか、買い手がつきにくい理由を踏まえた売却方法をご紹介しますので、参考にしてみてください。

不動産にある擁壁とは？どのような立地に多い？

擁壁のある不動産が多いのは、がけの近くや段差のあるエリアです。
がけなどの傾斜地で見かけるコンクリート壁を想像しがちですが、異なる構造物もあります。

擁壁とは？

傾斜地の土の崩落を防ぐ目的で設置する壁であり、鉄筋コンクリート造が主流です。
このほかに、ブロックを積み上げたタイプや石積みなどもあります。
設置するのは傾斜地・高低差のある土地であり、建物などで圧力や荷重がかかると崩落する可能性のある場所です。
このほか、がけ崩れを防ぐ構造物には土留め（どどめ）もあります。
土留めとは、がけの土砂崩れを防止する目的で壁一面をコンクリートなどで固めたもので、住宅では裏山の補強工事などにおこないます。
のり面を固めたものは土留めであり、がけ上などに建物を建築するときの負荷を考慮して設置する壁状の構造物が擁壁です。

擁壁は建物になるか？

厳密には建物にはなりませんが、高さが2m以上の擁壁工事をおこなう場合は、建築基準法に基づく建築確認の申請が必要です。
がけ以外に、接する道路との高低差が2m以上ある土地に対しては、設置を義務付けている自治体もあります。
このほか、急傾斜地が多い自治体では、「がけ条例」を定めているケースもあり、事前に確認が必要です。
がけ条例とは、指定した地域内で家を建築する際、擁壁の設置を条件にしており、設置しない場合は、がけから一定の距離を離して建築する決まりになっています。
法律や条例にしたがって擁壁の建築確認申請の許可が出てから家屋の確認申請をおこなう流れとなり、工期が長期化しがちです。

鉄筋コンクリート製擁壁の種類

コンクリート造もありますが、昨今は強度の高い鉄筋コンクリート造が主流になっています。
形状の違いにより、L型と逆L型、逆T型の3種類があり、L型が一般的です。
L型は、敷地境界線や道路からすぐの位置に設置できるため、敷地を広くできるメリットがあります。
逆L型は、壁の厚みだけ敷地が狭くなりますが、がけや敷地の形状からL型が設置できないときに使う種類です。
L型も逆L型も敷地内に設置しますが、逆T型は低くなっている隣接地にはみ出して設置します。
本来、低くなっている土地の所有者が設置すべきものであるため、境界線に関して問題にはなりません。

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擁壁のある不動産が売りにくい理由とは？

傾斜地にある不動産は、土砂崩れへの対策をおこなっても、売りにくいのが実情です。
災害への不安以外にも複数の理由があります。

危険な擁壁は不安材料

老朽化して変形やひび割れなどが生じた擁壁は、設置してあっても土砂崩れを防ぐ効果は期待できません。
同様に、天然石や複数の素材を使用しているときは、強度不足の恐れがあります。
このほか、2000年以前に建築した家屋は、建築確認申請で擁壁に対する安全確認が不要であった点も不安材料です。
当時の建築基準を満たしていても、現在の法令では不適格になる場合は、売りにくくなります。
また、構造上問題のない場合でも、大雨や地震、近隣の開発工事などの影響により、地下構造が変化しているときは要注意です。
水抜き穴が作用しないなど、設置したときと異なる状況になっている恐れもあり、安全性が低下している可能性があります。

多額な工事費用も売りにくい理由

擁壁は設置する際に費用がかかっている点が影響し、販売価格が高額になるのも売りにくい理由です。
また、ひび割れや構造上の不備の見つかった事例では、補強工事が欠かせません。
購入後の工事費用が多額になる懸念から、買い手がつきにくくなります。
施工内容や土地の条件などが影響しますが、工事費用は1㎡あたり3～15万円が目安です。
造る壁の大きさしだいでは、百万円台～1千万円以上かかるケースも珍しくありません。
多額の費用を負担してまで購入する方は少なく、売れない理由です。
そのうえ、老朽化している場合は、補強工事をおこなっても基準を満たせるとは限りません。
土地の形状や条件によっては、補強工事ができないケースもあります。

建て替えできない可能性もある

強度など、安全性が担保できない擁壁は、今の家屋を取り壊した後に建て替えできません。
地盤調査を再度おこない、壁面の作り直しからおこなうなどの大規模工事が必要です。
買主が工事費用分の値引きを要求するケースが多く、販売価格が大幅に下がります。
とはいえ、地質しだいでは、家屋の重さによる負荷を軽減する方法も可能です。
地盤に対する「安息角度」を考慮した建物であれば、強度不足の壁面でも追加工事は不要になり、値引きが少額で収まる可能性もあります。

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擁壁のある不動産を売却する方法とは？

買い手がつきにくい擁壁のある不動産ですが、安全性が証明できれば一般的な売却方法が可能です。
補強工事をおこなうなど費用を負担する方法も検討しましょう。

安全性を証明する方法

ホームインスペクションなど、専門家による住宅診断を実施すると、安全性を証明できます。
ご自身で申し込むほか、不動産会社が紹介するケースもあるため仲介を依頼する際に相談してみましょう。
建売住宅や造成地の場合は、開発した会社が設置工事をおこなっています。
この場合は、情報公開請求を活用すると構造などに関する情報の入手が可能です。
情報公開請求は、不動産のある自治体の窓口からおこないます。
擁壁の設置してある場所（住所）と請求したい情報を伝えるだけです。
受け取った資料は、ホームインスペクションを受診する際に提供するほか、不動産会社に相談するときに提示します。

買い手に隠さずに伝える

不動産の劣化や不具合を隠したまま売却すると、契約不適合責任に基づく損害賠償や工事代金の請求を受ける恐れがあるので、隠さずに伝えましょう。
対面での説明はもちろん、契約書にも記載しなければなりません。
仲介する不動産会社が作成する契約書に記載できるよう、仲介を依頼するときに隠さずに伝え、売却方法も含めて相談するとトラブル回避に役立ちます。

補強工事をおこなってから売却する

購入してから工事費用を負担したくない方も多いため、補強工事をおこなって安全性を確保してから売却する方法も検討します。
多額の費用がかかるうえ、売却価格に上乗せできないなど条件は不利になりますが、誠意ある態度を示せる点がメリットです。
また、契約不適合責任に基づく請求を受ける心配もありません。
設置していても、強度不足になっているのは見た目や耐用年数では判断できない点も、補強工事をおこなう理由です。
買取業者に依頼して安値で取引するより、通常価格で売却すると手元に多くお金を残せます。
売却益が少なくなると、翌年の譲渡所得税や住民税を軽減できる点もメリットです。
家を売却して利益があると譲渡所得税がかかります。
しかし、補強工事代金は費用に計上できるため、売却益がなければ税金はゼロ円です。
補強工事は多額の出費になりますが、買い手に信頼してもらえるうえ、節税に役立ちます。

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まとめ

擁壁とは、建物を建築する際、家屋の圧力や荷重によってがけの崩落を防止する目的で設置する壁状の構造物です。
老朽化などによって安全性が確保できないときは、売れにくくなります。
買い手がつきやすくするには、ホームインスペクションなどで安全性を証明するほか、補強工事を済ませる方法が効果的です。