不動産のAI査定の仕組みとは?そのメリットとデメリットも解説

不動産のこと

福田 善行

筆者 福田 善行

不動産キャリア17年

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不動産のAI査定の仕組みとは?そのメリットとデメリットも解説

土地の売却を検討している売主にとって、その不動産の査定額は気になるものです。
ただその査定は不動産会社に依頼する必要があり、売主としては少し面倒な面もあります。
しかし最近は自宅で査定依頼ができるAI査定のサービスがあり、必要な情報を入力するだけで査定可能です。
そこでAI査定の仕組みや利用するときのメリット・デメリットについて解説します。

不動産におけるAI査定の仕組みについて

不動産におけるAI査定の仕組みについて

近年、さまざまな分野において人工知能、つまりAIの進出が著しくなっていて、これまで人がやってきた仕事が次々とAIに置き換えられているのが現状です。
このAIは1950〜1960年代に欧米で最初のブームが起こったのですが、この頃普及し始めていたコンピュータの開発や研究に活用されたのがきっかけとなっています。
その後、特定分野の専門的な知識を取り込み、専門家のごとく推論を展開するエキスパートシステムが登場し、1980〜1990年代に第2次ブームがやってきました。
そして2000年代になるとその性能は飛躍的に向上し、今では人間と話す感覚で利用でき、文章生成や情報収集までもこなすAIが登場し、話題となっています。
不動産業界でもこのAIが徐々に普及し始め、インターネット上で物件の査定をおこなってくれるものとして活躍の場を広げているのです。
このAI査定ですが、過去の膨大な取引データをもとにして、求められた物件の査定を短時間で算出するもので、気軽に利用できるのが特徴です。
AI査定の仕組みとしては、とにかくデータの入力が必須で、その項目が多いほど信頼できる結果が得られます。
不動産査定の場合、入力するデータ項目としては所在地や床面積はもちろん、築年数や建物の構造、そして居住状態とその物件の種類や用途などがあります。
これらの入力項目をもとに、過去からの膨大なデータのなかから類似の物件を探し出し、その取引結果を参照・比較計算して短時間で査定額を導き出すのです。
この仕組みは人の手における査定でも同じで、所在地情報から公示地価や路線価を求め、そこにさまざまな条件を加味して査定額が求められます。
ここで利用者として気になるのがその査定額の信頼性ですが、AIの特徴として入力情報が多いほど学習能力が上がり、精度が高くなっていくわけです。
つまり特殊な構造や立地の物件では参照できるデータ数が少ないため、その精度は低くなるように、物件によって相性の良し悪しがあるのもAI査定の特徴となります。
またサイトやサービスによって、元となるデータや計算方法に違いがあり、同じ物件であっても利用するサービスによっては結果に差が出るケースもあります。

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不動産AI査定のメリットについて

不動産AI査定のメリットについて

AI査定のメリットとしてまずは24時間いつでもどこからでも利用できる点が挙げられ、営業時間を気にする必要も、不動産会社までいく手間もありません。
さらに不動産会社に査定を依頼すれば、その査定額が明確になるまで時間がかかりますが、AI査定であればほぼ瞬時にその額が提示されます。
そのため、とりあえず概算だけでも知りたい方や、早い対応を望む方、本格的にはまだ売却を考えていない方などにおすすめのサービスと言えるのです。
また、個人情報の秘匿性について、査定サイトによっては個人情報の入力欄が少なく匿名で利用できるものもあります。
不動産会社での査定では個人情報や物件情報を担当者に伝える必要があり、もちろん個人情報はしっかりと保護されていますが、その点を不安に思う方にはメリットとなります。
個人情報に関してもう一点、たとえば相続や財産分与などで査定を依頼する場合、AI査定は他人に知られずに情報を得られる点で最適な手段です。
また、不動産会社への査定依頼は、売却を検討している売主が利用するため、それ以外の目的では基本的に利用はできないものです。
しかしAI査定に関しては、たとえば購入希望者が購入予定の物件の適正価格を調べるためなど、売主以外でも利用ができる点もメリットと言えます。
ほかにも不動産会社への依頼の際は、電話やメールなどでのやりとりが不可欠で、売主のなかには人とのやりとりをわずらわしく感じる方もいます。
その点、AIが相手であればそのやりとりが不要で、ネット上だけですべての手続きができるため、電話や人との会話が苦手な方にはおすすめのサービスです。
そしてとりあえずは売る気がないにしても、今住んでいる物件の価値を知っておけば、将来的な資産形成に活かせるため、参考として査定依頼するといった使い方もできます。
もちろん、転勤や家族構成が変わったなどの理由で急に物件を手離さなければいけなくなったときのために、だいたいの査定額を知っておきたい場合もAI査定なら簡単です。

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不動産AI査定を利用した場合のデメリット

不動産AI査定を利用した場合のデメリット

不動産の査定をAIに任せた場合のデメリットとしては、まず一戸建ての物件に関してその査定額の精度が低いことがあります。
AI査定は近隣の取引事例のデータを参照して相場を導き出しますが、一戸建ての場合は土地の広さや間取り、形状や駅からの距離など条件のばらつきが大きくなります。
また築年数や仕様なども違うため、一軒ずつ異なる物件として、慎重に調べなければ精度の高い査定額は導き出せないのです。
不動産会社であれば、現地確認したうえで査定する流れとなりますが、AIはもちろん現地で調査できるわけでなく、こまかな点が査定額に反映されにくくなります。
たとえば水回りをリフォームしていてもそれが査定に反映されるわけではなく、逆に損傷部分があったり、騒音があったりなどマイナスの部分もAIにはわかりません。
不動産会社の査定であれば、売主へのヒアリングもおこない、精度の高い査定額が導き出されますが、AI査定には限界があるため、適正な査定額が示せないケースもあるのです。
次のデメリットとしては、AIは融通が利かない点で、不動産会社では対面での査定となるため、売主の事情を考慮した査定ができるわけです。
また不動産会社であれば、引っ越しを急いでいる方には、査定額を低めにして売れやすくしたり、住宅ローンの関係で高く売りたい方には高めに査定したりなど、査定額の調整ができます。
一方のAI査定では売主の希望や事情が反映されず、ただ機械的に査定額が算出されるだけで、売主にとって都合の良い売り方や査定額が提示されません。
AIは過去のデータの蓄積を活かし、それをもとに最善の対策方法を示してくれますが、そのためには膨大なデータが必要となります。
その膨大なデータの代表としては不動産業界でのネットワークシステムであるレインズがあり、ほとんどの会社はこのシステムを利用しているわけです。
しかしAI査定の場合、この膨大なデータの利用ができないため、不動産会社にくらべると査定の精度も低くなりがちです。
このレインズが利用できないデメリットは、実際の売却価格にも影響が出るもので、まずAIが学習するのはインターネット上で公開されている売出価格が主なものとなります。
しかし、実際はその売出価格と実際の売却価格の間には違いがあり、一般的には売出価格を実際の売却価格が上回るケースはなく、AI査定にはこの誤差が生じてしまうのです。

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まとめ

AI査定はいつでもどこからでも査定依頼ができる便利なものではありますが、その査定額を鵜吞みにしないよう注意が必要です。
便利である反面、こまかな点が査定額に反映されにくく、精度的には少し問題があります。
概算を知るために利用するのは良いのですが、精度の高い査定を求めるのなら不動産会社への依頼をおすすめします。

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