競売開始決定通知後の流れとは？任意売却ができる期限もご紹介

住宅ローンの滞納などで不動産の売却を検討している方のなかには、競売開始決定通知後の流れを知りたい方もいらっしゃるのではないでしょうか。
競売開始決定通知が届いたときは放置せずに対応し、同時に売却手続きもおこないます。
この記事では、競売開始決定通知後の流れや任意売却ができる期限などをご紹介しますので、参考にしてみてください。

競売開始決定通知後に競売を回避するための任意売却とは？

住宅ローンの返済ができなくなると、債権者は代位弁済の通知をおこなうとともに、裁判所に競売の申立をおこないます。
競売になると自宅を手放すリスクが高まるため、任意売却を急がなければなりません。

競売開始決定通知書とは？

裁判所が送付する書類であり、正式名称は「担保不動産競売開始決定通知」になります。
債務者の担保物件を競売にかける申立を、債権者から受理した旨の通知書です。
通常、住宅ローンの返済が滞ってから9か月経過した頃に届きます。
競売とは、債権者が、担保になっている不動産を現金化できる合法的な手段です。
宛先は、不動産の所有者や債務者のほか、競売後に立ち退きになる建物に居住する方に届くケースもあります。
裁判所は、法務局の登記簿に差押登記の手続きもおこなうため、許可がなければ所有者が不動産を自由に処分できませんが、住み続けるのは可能です。

競売開始決定通知後はどうなる？

競売を回避する選択肢が少なくなるため、資金調達を急がなければなりません。
返済できないまま競売の手続きが完了すると、所有権がなくなり、住み続ける権利も失います。
そのため、新たな所有者から明け渡し要求があったときは、退去しなければなりません。
仮に、所有者から賃貸借契約の提案があったときは、賃料を支払って住み続けるのも可能です。
ところが、ほとんどのケースは明け渡しを要求し、住み続けると不動産引き渡し命令の申立をおこないます。
債務者が転居先を確保できない、引っ越し費用が工面できないなどの理由があっても、立ち退かなければなりません。

競売を回避する任意売却とは？

競売開始決定通知が届く前に、任意売却により住宅ローンを返済すると、競売は回避できます。
任意売却は、債権者の同意を得て通常の不動産取引と同じ形態で売却する手法であり、競売よりも高値で売却できる点がメリットです。
残債を減らす効果が高く、その後の負担軽減にもつながります。
しかし、売却手続きは半年以上かかるケースが多く、競売までに手続きが完了できない点がデメリットです。
競売開始決定通知後は、裁判所の許可を得て競売登記を抹消しない限り、所有者の一存では売却できません。
許可を得て売却する場合は、短期間で契約できる親族間取引を検討します。

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競売開始決定通知後の流れとは？その間に任意売却できる？

競売開始決定通知書は、競売の手続きを開始する内容であり、強制退去を命ずる通知書ではありません。
競売手続きが完了するまでは、任意売却による競売回避を目指しましょう。

競売開始決定通知後の流れは現況調査から

裁判所は、競売開始決定通知後から、競売の対象物件を調べる「現況調査」を実施します。
現況調査とは、裁判所の執行官と不動産鑑定士が、居住者の確認や建物の劣化状況、周辺の環境を調べる作業です。
調査結果は競売資料の作成作業に使用し、作業が完了するまでに2～3か月かかります。
現場での確認は30分くらいで終わりますが、その間に居住者に聞き取り調査をおこなうほか、調査の一環として室内外を撮影するのが調査のやり方です。
民事執行法に基づく調査であるため、室内への立ち入りは拒否できません。

入札期間や開札日等の通知書から入札開始までの流れ

現況調査が完了すると、裁判所が通知書を送付します。
この通知書には、入札期間や開札日などの日程にくわえ、売却基準価格および買受可能価額などが記載してあるため確認が必要です。
買受可能価額は入札できる最低額であり、売却基準価格の8割が目安になっています。
不動産鑑定士などが現況調査をおこなった結果に基づく価格です。
その後、1か月くらいで「期間入札の公告」を開始します。
公告とは、競売を開始する旨を一般の方に知らせる作業です。
具体的には、管轄する裁判所および不動産競売情報サイト（BIT）において、競売の入札期間や開札日などの日程、対象物件の資料などを公表します。
資料は、立ち入り調査で撮影した画像を含む現況調査報告書にくわえ、評価書と物件明細書の3点です。
また、公告は多くの方に競売を周知するのが目的であるため、新聞に広告記事を掲載する方法も活用します。
公告から2週間経過すると入札開始を迎え、入札開始後から約1週間が受付期間です。

競売開始決定通知後も任意売却できる？

公告開始までを目標におこないますが、できれば入札開始の1か月前までには何らかの手を打たなければ時間切れになってしまいます。
債権者が抵当権抹消登記を拒否するケースも多く、必ず手続きできるとは限りません。
そのため、できるだけ早期におこなうのがポイントです。

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任意売却のチャンス？競売開始決定通知後の期限猶予とは？

競売によって新たな所有者が決定すると、退去しなければなりません。
したがって、競売開始決定通知後に売却できる期限猶予は、半年前後が目安になります。

期限猶予内にできる競売の回避方法

競売開始決定通知後から、競売の開札日の前日までが、競売を回避できる期限です。
しかし、任意売却は購入希望者を探すなどに時間がかかるため、入札開始の2週間前が実現可能な期限になります。
入札が始まった場合は、債権者が競売の取り下げが可能な開札の前日が期限猶予です。
債務者が一括返済して債権者の同意を得た場合、債権者が競売を取り下げます。
一括返済できないときは、任意売却すると取り下げは可能です。
競売になる前は、売却して返済できないオーバーローンのときは、融資したお金を回収できる見込みがないため同意しません。
ところが、競売になった場合は、オーバーローンであっても同意を得る可能性があります。
理由は、競売よりも任意売却すると取引価格が高額になり、貸したお金をより多く回収できるからです。
売却したお金で返済できなかった債務は、返済計画にしたがって完済するまで支払う義務が残ります。
とはいえ、競売より残債も少なくなるため、債務者にとっても任意売却を選択するとメリットが大きい点は見逃せません。

競売開始決定通知後にすべき対処法

債権者に、競売の取り下げに欠かせない任意売却に関して、すぐに相談するのがポイントになります。
時間が経過するほど期限猶予は短くなってしまいますが、早期に相談すると、購入希望者探しの時間を確保できるからです。
通常の売却方法では対応できないため、任意売却を取り扱う不動産会社に依頼します。
この場合の取引価格は、市場価格の80％くらいです。
相談しなかったときは競売を回避できないため、落札できる資産を保有している親族に競売参加を依頼します。
参加しても、ほかの方の入札額が高額だったときは落札できないなど、強制退去を回避できる方法ではありません。
どうしても競売を回避できなかったときは、自己破産も検討します。
競売でも返済できなかった残債も含めて債務を圧縮できるメリットがありますが、手元に残す財産への厳しい条件もセットです。

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まとめ

競売開始決定通知とは、債権者が申立した競売を裁判所が受理した通知書であり、任意売却できる最後のチャンスになります。
通知後は、裁判所による現況調査など競売の準備が本格的に始まるため、債権者にすぐに相談しましょう。
任意売却による競売の取り下げを依頼して合意を得ると、競売回避が可能です。