任意売却においての委任状とは？委任できないケースや注意点も解説

任意売却を検討していても、さまざまな事情で本人による手続きがおこなえないケースがあります。
そういったとき、代理人が手続きをおこなう方法がありますが、そのためには委任状を作成する必要があり、これにより第三者による手続きが可能となるわけです。
ではその任意売却においての委任状とはどのようなものか、また委任できないケースや注意点について解説していきます。

任意売却する際の委任状とは

まず不動産取引における任意売却とはどういったものかについてから見ていきますが、住宅を購入する際に住宅ローンを組むのが前提となります。
住宅ローンを組むと、その元金や利息を返済していくようになりますが、何らかの事情や理由によって返済ができなくなる場合があります。
そのとき貸し出しをした金融機関としては、融資額の回収ができなくなるため、前もって保険として融資額で購入した物件を担保としておくのです。
つまり返済ができなくなったとき、その担保となっている物件を金融機関が売却し、その売却代金を住宅ローンの返済に充てる仕組みとなります。
これを抵当権と言い、融資を受けた側、つまり債務者がローンを完済するまでこの抵当権の解除はできず、解除ができるまでは本当の意味で自分の持ち家とは言えないわけです。
この抵当権ですがたとえばローンの残高のほうが売却価格よりも上回っているケースでは、売却できてもローンの完済はできないため、抵当権も解除できません。
基本的にローンの残高が売却価格を上回る場合は、売却できないと言われる理由はここにあるのですが、ただ任意売却といった方法であれば売却は可能となります。
任意売却とは不動産を売却してもローンを完済できないときに利用できる売却手段を言い、抵当権を持つ金融機関の合意を得たうえで売却がおこなえるのです。
通常、任意売却の手続きはその不動産の所有者がおこないますが、海外に住んでいたり入院をしていたりして本人が不在の場合は、委任といった方法をとります。
委任とは自分ではない第三者に手続きの代理を依頼するものですが、不動産売却はとくに大きなお金が動くため、委任状の役割が重要となるわけです。
この委任状の役割は本人がある特定の代理人を選び、その人に手続きなどを依頼するとき、それが依頼者本人の意思に基づく旨を証明するものです。
委任状が必要な理由としては、委任されたからといって手続きのどこからどこまでを代理人がおこなうのか、権限に関してあいまいな点が出てくるのを防ぐものとなります。
委任状を作成していれば、あらかじめ決められた範囲内だけでの権利しか行使できなくなり、越えてはならない一線を明確にさせられるのです。
とくに不動産の売買には多くの権利問題が絡んでくるため、代理を依頼するときは、どの事柄について任せるのか、そこを明記する必要があるのです。
また作成の際、書式は自由であるため手書きでもパソコンでも良く、縦書き・横書きといった形式もありませんが、代理人に過度な権限を与えないのが重要なポイントとなります。
そして依頼人と代理人それぞれの氏名と住所、日付を記載し、押印には実印を使用しますが、捨印を押すと売買条件を勝手に変更される恐れがあるため押さないでください。

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委任状があっても任意売却ができないケースについて

委任状があっても、不動産売却ができないケースとしてまず挙げられるのが、売主が未成年である場合で、大人と比べ判断能力に問題があるのがその理由となります。
不動産の売買には難しい言葉や項目の羅列などがあり、未成年では理解できない部分も多く、また大人の言い分に丸め込まれる恐れもあるわけです。
そのため未成年が売主といったケースでは、未成年後見人や親権者が法定代理人の立場として、その未成年者に代わって手続きをおこないます。
通常、親が子の親権者としてこの監護や財産の管理について権限を持ちますが、親権者の死亡などで未成年者の親権を持つ人がいない場合、未成年後見人がその代理人となります。
未成年後見人は親権者と同等の権利義務を与えられていますが、親権者の遺言での指定、または家庭裁判所での選任によるものでなければいけません。
次のケースとしては、不動産所有者が成年被後見人である場合で、こちらも未成年者と同じく法定代理人である成年後見人が手続きをおこないます。
この成年被後見人は民法の定義を見ると、精神上の障害が原因で判断能力が欠けると家庭裁判所から保護の手続きを受けた人となっています。
精神上の障害とひと口に言っても、認知症や加齢によるものだけではなく、事故の後遺症や病気などさまざまな事情により、物ごとの良し悪しが区別できない方もいるわけです。
こういった精神上の障害を持つ方の権利が第三者によって侵害されないようにするため、親族はまず成年後見人開始の申し立てをおこないます。
その後、家庭裁判所により後見開始の審判を受けた瞬間から、その本人は成年被後見人となり、成年後見人によるサポートが始まるのです。

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任意売却を委任する際の委任状についての注意点

任意売却の手続きを第三者に依頼すれば依頼者本人の負担は減りますが、さまざまなリスクを抱えるため、ものごとを慎重に進めていかなければいけません。
ではその委任状に関しての注意点を見ていきますが、まずは誰に依頼するのかといった点が重要なポイントで、ここで知っておきたいのが民法の99条についてです。
99条には代理人がその権限内で依頼者本人のためにおこなった意思表示は、その本人に対して直接その効力が生じるとなっています。
つまり代理人が権限を越えて、また権限のないものまで判断を下してしまうと、依頼者本人がその責任を負わなければならないケースが出てくる可能性もあるのです。
そのため依頼する人物は、依頼者本人が心底信頼できる人を選ぶ必要があり、権限についても書面だけでなく、対面で話し合い互いに理解しておかなければいけません。
次の注意点は白紙委任状についてのもので、この白紙委任状とはたとえばそこに記されるべき委任する内容や、代理人の氏名など一部が空欄となっているものを言います。
とくに委任する内容が抜けている場合、その権限が無限定となるため、そもそも越権行為や権限の範囲の指定といった概念がなくなり、悪用されやすくなるわけです。
また後から空欄部分に代理人にとって都合の良い事項を書きくわえて使用でき、依頼者の意思を外れ、代理人の思うままの契約内容として話が進んでいく危険性が出てくるのです。
とくに依頼者の署名と押印がある場合は、代理人はどのような契約も結べる状態にあるため、白紙委任状は信頼関係がある方に対しても渡すものではありません。
注意点としてほかには、すべての債権者が手続きの代理を認めるものではないといった点で、もし第三者に委任したい場合は、債権者へ事前に確認してください。
代理を認めない債権者であっても、病気やけがが原因で本人が直接手続きをおこなえない場合は、債権者へその事情を説明して、代理人による手続きを認めてもらいましょう。

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まとめ

さまざまな理由により任意売却となり、かつ物件の所有者が海外に住んでいたり、入院していたりする場合は、代理人による手続きとなります。
ただこのとき委任状が必要で、それにより代理人が権限を持ち、手続きができるようになるのです。
ただ注意すべき点も多いため、委任は慎重におこないトラブル防止に努めてください。