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空き家をトランクルームとして活用!メリットや注意点についてご紹介

不動産のこと

福田 善行

筆者 福田 善行

不動産キャリア17年

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空き家をトランクルームとして活用!メリットや注意点についてご紹介

住む予定のない空き家を所有している場合、固定資産税などの維持費が予想以上に負担となる場合があります。
近年、空き家が増え続け社会問題にもなっているため、その活用方法が注目されているところです。
そこで今回は、空き家をトランクルームとして活用する際、そもそもトランクルームとはどのようなものなのか、その種類やメリット、注意点についてご紹介します。

空き家を活用する方法としてのトランクルームとその種類について

空き家を活用する方法としてのトランクルームとその種類について

まずトランクルームとは、レンタル収納スペースを意味するものです。
トランクといった言葉から、大手の倉庫業者が運営している貸し倉庫が思い浮かぶかもしれませんが、実際は個人のレベルでも運営されています。
このトランクルームにはいくつか種類があり、もっともよく見かけるのがコンテナタイプと呼ばれるもので、市街地や郊外を問わず設置されています。
このタイプは鉄道や船、また飛行機などに積み込むようなコンテナを利用し、空き地にそのコンテナを置き、そのコンテナを1個単位で貸し出すものです。
大きさとしては小さいものでは1帖未満、大きいものになると3~4帖ほどになり、荷物の大きさや数に合ったサイズのコンテナがあります。
また収納スペースのすぐ近くまで車の乗り入れができるため、とくに大きな荷物の収納に便利で、なかにはバイクや自転車をそのまま入れられるものもあります。
コンテナ型のトランクルームは空き地さえあればあとはトランクを運営会社から購入、またはリースして設置するだけで、電気やガス・水道も必要がなく短期間で設置できます。
また、トランクルームの種類にはロッカータイプもあり、こちらも駅や商業施設などによくあるもので、サイズとしてはコインロッカーほどのものから人が入れるくらいのサイズまであります。
このロッカータイプは、倉庫のなかやビルなど屋内の空きスペースにロッカーを設置して、その区画を貸し出すもので、こちらも運営会社からの購入やリース契約ができます。
ロッカータイプは車での乗り入れはできませんが、屋内であるため雨の日でも濡れずに利用でき、また空調設備が整っている施設も多く、革製品や衣類などの保管に便利です。
このロッカータイプの設置はコンテナのように大掛かりではないため費用が抑えられますが、反面、構造上の問題で設置できない建物もあるため事前に確認しておきましょう。
もう1つの種類が屋内タイプと呼ばれるもので、建物内に専用のスペースを設け、そこにパーテーションなどで仕切りをして、その区切られた空間ごとに利用できるものとなります。
このようにトランクルームには屋外型と屋内型があり、それぞれに特徴がありますが、空き家を活用するのであれば最後の屋内タイプが向いているでしょう。

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トランクルームとして空き家を活用するメリットについて

トランクルームとして空き家を活用するメリットについて

空き家を活用しようとする場合、たとえばカフェなどの飲食店にするのであれば、浄化槽やグリストラップ、内装や補強工事などの大きな初期費用が必要になります。
民宿などの宿泊施設として使うにしても、お客を迎え入れるためには畳の貼り替えや内装工事など、こちらも大掛かりなリフォーム工事が必要です。
しかしトランクルームとして空き家を使う場合は、解体もリフォームも必要なく、既存の建物のまま利用できるため初期費用が抑えられるメリットがあります。
また、あまり使わないものを自宅に置いていると邪魔になる、家族に内緒にしておきたいものがあるなど、自宅以外に荷物が置ける場所を求めている方は意外に多いのです。
つまりトランクルームの需要は高いと言えるのですが、ただそのために新たに賃貸物件を借りると費用が発生してしまい、収益に影響が出てしまいます。
さらに利用者が求めるサイズの保管スペースがない場合、そのスペースは無駄になってしまい、費用対効果としては決して良いとは言えないわけです。
しかし自身が所有する空き家であれば賃料も必要ないうえ、利用者は自分が必要とするスペースを選べるため、スペースに無駄がなく利用でき、収益性も高くなりす。
そしてトランクルームであれば、人が住むわけではないため、手間がかからず管理が楽などのメリットもあり、副業としては最適なものとも言えるでしょう。
築年数が古い空き家の場合、賃貸物件や飲食店としての活用も難しく、そのまま持っていても維持費がかかってしまうだけで、さらに特定空家に指定されるケースもあります。
しかしトランクルームとして活用すれば、設備や間取りが古くても問題はなく、強度さえ確保できれば維持費以上の収益が期待できるのです。
ほかに、契約解除についてのメリットもあり、賃貸物件であれば借地借家法が適用され、とくに契約解除については借主側が有利なものとなっています。
しかしトランクルームであれば居住用の物件でなく、土地を貸し出すものでもないため、契約解除に関してのトラブルも起こりにくいとされます。
法的な面でのメリットとしてはもう1つあり、コンテナタイプであれば建築基準法や用途制限での規制がありますが、空き家の場合はこの規制を気にする必要はないのです。

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空き家でトランクルームを経営するときの注意点

空き家でトランクルームを経営するときの注意点

所有する空き家をトランクルームとして活用する際の注意点ですが、倉庫業法・建築基準法・都市計画法の3つの法律が関係してきます。
1つめの倉庫業法は、荷物を保管するための基準を定めたもので、倉庫内が一定の温度や湿度を保って荷物が保管できる状態であるかが問題となります。
もちろんホコリを被ったり、害虫が発生したりしないような環境づくりの関しての基準も定められていて、これらに適合しない場合は経営が許可されません。
さらに倉庫業者として運営をしていく場合は、運輸局への事前相談やさまざまな審査をとおる必要があり、国土交通省への登録も必要となってくるのです。
建築基準法と土地計画法に関してですが、現状のまま活用する場合はほぼ問題はなく、ただ建物を解体して更地にした場合は要注意となります。
土地には都市計画法で用途地域が設けられていて、これにより建物の種類や高さ、広さが制限されるため、その用途地域によっては設置できないケースも考えられるのです。
次の注意点は税金面についてであり、まず空き家には土地の部分に住宅用地の特例といった軽減制度があり、これにより固定資産税が軽減されます。
しかし、これは空き家に対してとられる措置であって、収納スペースとして利用されるのであれば、空き家とはみなされなくなるのです。
つまり空き家をトランクルームとして活用する場合、その建物は事業用の建築物の扱いとなるため、この減税措置の対象からは外れてしまい、節税効果は期待できません。
そして最後の注意点ですが、最初から利益がでるわけではない点を理解しておかなければならず、収益が出るまでは数か月単位での期間が必要となるケースもあるのです。
収益を出すためには稼働率が重要であるため、トランクルームの利用者である近隣住民に対し、いかに早く認知してもらうかがカギとなります。

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まとめ

トランクルームと言えば、空き地に大きなコンテナが積み重なっているイメージがありますが、ほかにもロッカータイプなど屋内型のものもあります。
空き家と屋内型のトランクルームは相性が良く、初期投資をほぼせずに運営を始められるのです。
ただ収益を出すには近隣住民の認知度をいかに上げるのかがポイントとなります。

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