任意売却時に必要な抵当権消滅請求とは？代価弁済との違いもご紹介！

任意売却をおこなうときには、抵当権を抹消する必要があります。
その際に、抵当権消滅請求の制度を利用することで、抵当権を抹消することができます。
しかし、何から始めればいいのかわからない方も少なくないでしょう。
そこで今回は、任意売却時の抵当権消滅請求とは何か、代価弁済との違い、消滅請求するポイントをご紹介します。

任意売却時の抵当権消滅請求とは

抵当権消滅請求とは、抵当不動産の第三者取得者の希望で、抵当権を消滅できる権利です。
民法第379条には、「抵当不動産の第三取得者は、第383条の定めるところにより、抵当権消滅請求をすることができる」と記されています。
まず冒頭に出てきた、抵当不動産という言葉を初めて聞いた方もいるでしょう。
抵当不動産とは、借りた金額を返せなかったときに、借金と同等の価値のある不動産のことです。
そして、抵当権を消滅するためには、4つの要件が必要となります。
まず1つ目は、抵当権不動産の所有権を第三者が取得することです。
2つ目は、第三者取得者からの消滅請求の申請になります。
3つ目は、登記簿に記載があるすべての債権者の承諾です。
4つ目の要件は、申請額を支払いになります。
それでは、抵当権消滅請求をする際の流れを簡単にご紹介しましょう。
AさんがBさんに借金をしたとします。
その際に、BさんはＡさんの不動産に対し抵当権を持つことが可能です。
しかし、そこに第三者取得者となる、Ｃさんが登場します。
Ｃさんが、Ａさんの不動産を購入後に、抵当権を持っていたＢさんに対して、不動産の抵当権消滅を請求することができるのです。
この流れを、抵当権消滅請求といいます。

抵当権消滅請求ができないケース

誰でも抵当権を消滅できるわけではないので注意が必要です。
財務を負っている方は、抵当権消滅を請求することができません。
たとえば、AさんがBさんからお金を借りると想定します。
しかし、Aさんは担保とするものを所持していないため、Cさんから抵当権不動産を購入しました。
このときに、AさんはBさんに抵当権消滅請求をすることは不可能です。
なぜなら、抵当権不動産を購入するお金があれば、AさんはBさんへ借金を返すことができるからです。
債権者Bさんは、不利にしかならないので、このようなケースでは債務者Aさんは抵当権消滅請求ができません。
つまり、お金を貸した債権者が不利になる場合、抵当権を消滅することはできないので注意しましょう。
また、抵当権消滅請求をする時期も大事になってきます。
不動産が差し押さえられる前に、抵当権消滅請求をしないと、不動産を自由に扱うことができなくなります。

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任意売却時の抵当権消滅請求と代価弁済との違い

抵当権消滅請求とよく似た、代価弁済とはどのようなものなのでしょうか。
ここでは、2つの違いについてご紹介します。

代価弁済とは

まず、代価弁済とは、契約の履行に関する債務者の責任を、金銭や物品などの代価によって解消することを言います。
たとえば、売買契約では、売主は買主に対して商品を引き渡すことが債務であり、買主は売主に対して代金を支払うことが債務です。
この場合、売主が不動産を引き渡し、買主が代金を支払うことで、それぞれの債務が代価弁済されるのです。
代価弁済は、民法第378条で「抵当権不動産について所有権又は地上権を買い受けた第三者が、抵当権者の請求に応じてその抵当権者にその代価を弁済したときは、抵当権は、その第三者のために消滅する」と記されています。
抵当権者から所有権を引き取った第三者に対してお金を支払うと、抵当権を抹消できるのが代価弁財です。
しかし、代価弁済ができるのは、抵当権の所有権を引き取った方のみ可能な点に注意しましょう。

2つの違い

では、抵当権消滅請求と代価弁済の違いは何でしょうか。
抵当権消滅請求と代価弁済の違いは、代価弁済ができるのは売買の際に買い受けた第三取得者のみの点です。
つまり、相続や贈与の場合は、第三取得者が抵当権不動産を取得しても代価弁済はできません。
代価弁済をおこなうときは、売買によって抵当権不動産を取得しましょう。
あくまで、代価弁財は第三取得者が売主ではなく抵当権者に支払うという決まりがあります。
もうひとつの違いは、地上権を取得した方が代価弁済をおこなうことができる点です。
地上権とは、土地の一部を自由に使用してもいいという権利です。
地上権も民法によって定められており、他人の土地において工作物または竹木を所有するため、その土地を所有するため、その土地を使用する権利、と記載されています。
抵当権消滅請求では、この地上権を第三取得者が得ることはできません。
しかし、代価弁済では、地上権を取得することができるのです。
ただ、賃貸権や永小作権は代価弁済で取得することはできないので注意しましょう。
ほかにも、保証人が代価弁済をおこなうことができる点においても違います。
抵当権消滅請求は、被担保債権の保証人がおこなうことはできませんが、抵当権者側から代価の支払いの要求があれば、応じることは可能です。
要するに、抵当権の被担保債権についての保証人が、代価弁済をおこなうことが可能なこともあるということです。

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任意売却時の抵当権消滅請求をするポイント

抵当権消滅請求をする際には、重要なポイントがいくつかあります。
ポイントを抑えることで、抵当権消滅請求をスムーズにおこなうことができるでしょう。

抵当権消滅請求のみなし承諾

抵当権消滅請求をする際は、手続きが完了しないと承諾されません。
法律に沿って作成した書面を送付しますが、必ずしもスムーズに受け入れられるわけではないので注意しましょう。
また、抵当権消滅請求をおこなうときは、債権者全員に書面を送付する必要があるため、時間がかかります。
さらに、手続きが完了しないと、第三取得者や流通の間でトラブルが生じるでしょう。
たとえば、抵当権者が書面を受け取ってから2か月以内に競売をしないと、勝手に抵当権消滅請求を承諾したとされます。
これを、みなし承諾というので気を付けましょう。

抵当権消滅の時期

抵当権消滅請求をするときは、時期もしっかり見定めるのがポイントです。
たとえば、住宅ローンを完済したあとは、抵当権の必要性がなくなるので、抵当権消滅請求をすることができます。
もし、ローンを完済する前に抹消を請求したいケースは、競売による差し押さえ前のみです。
競売の差し押さえの効力が発生してしまうと、不動産を自由に扱うことができなくなるので注意しましょう。
ちなみに、差し押さえがおこなわれるタイミングは、預金口座の残高が無くなるタイミングです。
また、滞納をしていると差し押さえの対象となりますので気をつける必要があります。
そして、住宅ローンを完済したあとは、放置するのではなく抵当権抹消請求を忘れずにおこないましょう。
そもそも抵当権が付いているのかわからない方は、登記簿謄本を確認してください。
登記簿謄本は、法務局で管理しているので事前に問い合わせるのがおすすめです。
登記簿謄本は、窓口で受け取るか、郵送で受け取るか選択することができます。

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まとめ

抵当権消滅請求とは、抵当不動産の第三者取得者の希望で、抵当権を消滅できる権利です。
抵当権消滅請求を行う際には、抵当権不動産の所有権を第三者が取得、第三者取得者からの消滅請求の申請が必要など、条件があります。
そして、代価弁済の場合は、売買の際に買い受けた第三取得者のみが行うことができ、抵当権消滅請求とは異なるので注意しましょう。
抵当権消滅請求をおこなう時期は、ローン完済後か、差し押さえが発生する前です。