介護が必要な親の不動産売却について！説得方法や売却時のポイントを解説

親の介護をきっかけに住んでいた家が不要になり、売却するケースは増えています。
しかし、そもそも介護のことを知らなかったり、親名義の不動産を売却するのに難しそうなイメージを持ったりすることもあるでしょう。
そこで今回は、介護保険料とは何かのご説明にくわえて、親が家を売りたがらないときの説得方法や、介護をきっかけに不動産を売却するときのポイントを解説します。

介護保険料とは？不動産売却で介護保険料が上がる？

介護保険料とは、介護保険制度の財源となる保険料のことを指します。
公的保険制度として市区町村が主体で運営しており、40歳以上のすべての方が保険料を納めることが原則です。
サラリーマンは社会保険料に、個人事業主は国民健康保険料に介護保険料を上乗せして徴収する仕組みとなっています。
また、年金受給者も年金から天引きされる形で納付しています。
介護保険料は各市区町村の条例をもとに、所得に応じて保険料が決まるため、所得が上がるほど介護保険料の支払額が大きくなるのが通例です。
不動産売却をおこなうと「譲渡所得」と呼ばれる所得が発生するため、原則としては不動産売却によって介護保険料も増えるということになります。
しかし2018年度の介護保険制度改正によって、不動産を売却しても介護保険料が上がらなくなりました。

不動産売却しても介護保険料が上がらない理由とは？

介護保険制度の改正前は、介護保険料の計算式に「特別控除額」が含まれていませんでした。
「特別控除」とは、不動産売却時の例として「3,000万円特別控除」が挙げられます。
3,000万円特別控除とは、不動産を売却した際に、ある要件を満たすと譲渡所得を最大3,000万円まで控除できる制度です。
介護保険料の算定でこの特別控除額を差し引かなかったため、東日本大震災のときに経済的ダメージを受ける場面がありました。
被害によってやむを得ず不動産売却した方々の介護保険料が、一時的に上がってしまう事態となったのです。
それ以降、被災地を中心に制度改正の要望が強かったことを受け、介護保険料の算定方法が変わりました。
2018年度以降、介護保険料の計算式に「売却価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額」という所得金額の計算式を適用しています。
所得税や住民税の計算方法と同じであるため、不動産売却で所得税が増えない場合、介護保険料も上がらないことになります。

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介護で不動産売却をしたいときに親を説得する方法とは？

マイホームにはたくさん思い出の詰まっており、すでに住んでいなくても「手放したくない」と売却を躊躇するお気持ちもわかります。
しかし子どもの立場では「介護の費用に充てたい」「家の管理が大変」といった考えもあることでしょう。
ここでは、親が不動産を売りたがらないときの説得方法を、3つのリスクとともにご紹介します。

説得ポイント1：空き家を放置すると危険が伴う

誰も住まなくなった家を放置すると、さまざまなリスクが伴います。
人が立ち入らない家は、湿気でカビが生えたり虫害にあったりしやすくなり、建物の劣化が急速に進みます。
庭の手入れがされずに草木が伸びると、景観が損なわれたり近隣に迷惑をかけたりする恐れもあるでしょう。
そして空き家とひと目でわかる外観になってしまうと、不審者の侵入や不法投棄、放火などの被害に遭う可能性も高くなります。
住んでいない家を管理するにも、余分な手間ひまをかけることになるため、空き家のリスクは大きいものです。
放置が危険な理由や、家の管理に手間がかかってしまう点を説得の材料にしてみましょう。

説得ポイント2：固定資産税の支払いが続く

固定資産税とは、不動産の所有者に課せられる税金のことで、不動産を所有し続ける限り支払い義務が生じます。
都市計画法で定められた市街化区域内にある家や土地では、都市計画税も発生します。
また、地価が上昇すると固定資産税が上がるため、不動産が所在する地域によっては税負担が大きくなるでしょう。
誰も住んでいない家に対して毎年数十万円支払い続けるのは、痛い出費ではないでしょうか。
不動産を売却すれば、これらの金額を支払う必要がなくなるだけでなく、売却で得た収入を生活費の足しにもできるはずです。
「不動産を手放すと、現在抱えているお金の負担を減らせる」ことを訴えてみましょう。

説得ポイント3：税制面で優遇を受けられなくなる

前章で少し触れましたが、不動産のなかでもマイホーム（居住用財産）の売却では、3,000万円特別控除という優遇制度を受けられます。
正式名称は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といい、適用要件を満たせば所得税や住民税の負担を軽減できます。
しかし、不動産売却を迷うと気になるのが、適用要件にある「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること」という文言です。
つまり住まなくなってから3年以内に売却しなければ、通常どおり不動産の売却益に譲渡所得税が課されます。
約20～39%の税率で所得税や住民税を負担することになるため、大きな出費となるでしょう。
「特別控除が使えるから、税金の負担が軽くなる」という方向で話を進めて、説得なさってはいかがでしょうか。

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介護を機に不動産を売却するときのポイントとは

親の介護を理由に不動産売却する場合は、できるだけ早く成約させたいと思う場面もあるでしょう。
最後に、子どもが親の不動産を売るために覚えておきたいポイントをご紹介しますので、ぜひ売却活動に活かしてください。

不動産売却のポイント1：信頼できる不動産会社を選ぶ

不動産売却の際は、不動産会社選びが重要なカギとなります。
どの不動産会社を選ぶかによって、成約に至るスピード感や売却価格に大きく差がつきます。
不動産会社ごとに得意分野や特徴が異なり、さらに担当者によって知識や経験もさまざまです。
代理人による不動産売却の取り引きは全体数が少なく、取り引き実績がまだない不動産会社もあるでしょう。
実績があり信頼できる不動産会社をパートナーに選ぶと、希望条件で不動産売却を成功させやすいはずです。
弊社はネットを活かした集客力を武器に、さまざまなお客様の売却に関する取り引きをお手伝いしております。
リラックスした状態でお話できるカフェもご用意していますので、小さなことでも遠慮なくお気軽にご相談ください。

不動産売却のポイント2：売却に向けて早めに行動する

親の不動産を売ることが決まったら、できるだけ早めに売却に向けて動きだすこともポイントです。
その大きな理由は、不動産売却を成功させるために、ある程度の期間が必要になるためです。
一般的に家の売却にかかる期間は3～6か月といわれ、長いと1年以上かかるケースもあります。
とくに不動産売却で得た収入を介護に充てたいとお考えの方は、できるだけ早めに売却活動をはじめましょう。
まだ売却するかを迷っている方は、いずれ訪れるセカンドライフに備え、ご家族で話し合いを進めておくことをおすすめします。

不動産売却のポイント3：翌年の確定申告をおこなう

不動産売却が無事に成功したら、親に代わって確定申告をおこなうことを忘れてはいけません。
不動産売却で利益が出た場合は譲渡所得が発生するため、売却した翌年は確定申告をおこないましょう。
3,000万円の特別控除によって非課税になる場合でも、確定申告しなければ適用されませんので注意しましょう。
もし不動産売却で損失が出た場合は、「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」を活用できる可能性があります。
損失の場合は確定申告の義務はありませんが、特例によって税金の一部還付を受けられる可能性があるため、税務署へ相談しましょう。

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まとめ

親の不動産を売却しても、売却の利益によって介護保険料が上がる心配はいりません。
ただし介護が必要になった場合は、ご家族で不動産の管理について話し合い、早めに行動することがおすすめです。
親が元気なうちにしっかりと話し合い、親子ともに後悔のない売却をおこないましょう。