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賃貸併用住宅は売却しにくい?売却のコツを解説

不動産のこと

賃貸併用住宅は売却しにくい?売却のコツを解説

マイホームとして建設した賃貸併用住宅の売却を検討している方もいらっしゃることでしょう。
賃貸併用住宅はマイホームとしては珍しい形態であり、売却にはコツが必要です。
今回は、賃貸併用住宅とは何かにくわえ、賃貸併用住宅が売却しにくいといわれる理由や売却のコツを解説します。

売却前に再確認!賃貸併用住宅とは

売却前に再確認!賃貸併用住宅とは

すでに賃貸併用住宅にお住まいの方は、賃貸併用住宅がどのような住宅であるか、よくご存じのことでしょう。
しかし不動産を探している方のなかには、賃貸併用住宅がどのような住宅なのかを知らない方も大勢います。
内覧時などに的確な説明ができるよう、まずは賃貸併用住宅の特徴を再確認しておきましょう。

賃貸併用住宅とは

賃貸併用住宅とは、一つの建物のなかに、賃貸物件として貸し出す部分と貸主の自宅部分がある住宅を指します。
賃貸併用住宅には細かな定義はありませんが、後ほどご紹介する住宅ローンとの兼ね合いにより、床面積の半分以上を自宅として利用しているケースがほとんどです。
たとえば、一階部分を自宅、二階部分を賃貸物件にするケースや、マンションなどを建てて上部を自宅、下部を賃貸物件にするケースなどがあります。
一つの建物のなかに他人が住む部分と自宅部分が存在しますが、基本的にはその二つが交わることはありません。
玄関は別々に用意され、各住戸は仕切られています。

賃貸併用住宅のメリットとは

賃貸併用住宅のメリットは、次のとおりです。
マイホームに住みながら土地活用ができる
マイホームを賃貸併用住宅にすると、入居者がいる限りは家賃収入が得られます。
マイホームを確保しながら収入も得られる、一石二鳥の土地活用方法なのです。
マイホームと賃貸物件が同一の建物である賃貸併用住宅は、管理のたびに賃貸物件の所在地まで足を運ぶ必要がありません。
またマイホームと賃貸物件を別々に建てるより、建築費を抑えられることもメリットです。
住宅ローンを利用できる
マイホーム部分が賃貸併用住宅の床面積の51%以上を占める場合は、高金利のアパートローンではなく、通常の住宅ローンの利用が可能です。
月々の家賃収入を住宅ローンの返済にあてられるほか、住宅ローン控除も適用されます。
家賃収入で返済できる事業計画が立てられるのであれば、住宅ローン契約時に家賃収入を想定した金額の借り入れも可能です。
税金対策になる
次の世代に土地や建物を残したい場合、一般的なマイホームよりも賃貸併用住宅のほうが相続税を抑えられます。
賃貸併用住宅はマイホームとして自由に使用できる部分が少なく、その分の価値が相続税の算出時に差し引かれるためです。
「小規模宅地等の特例」が利用できる場合は、さらに相続税が減額されます。

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賃貸併用住宅が売却しにくいといわれる理由とは

賃貸併用住宅が売却しにくいといわれる理由とは

賃貸併用住宅は売却しにくいと耳にして、不安を抱いている方も多いのではないでしょうか。
実際のところ、賃貸併用住宅は売却しにくい傾向があります。
賃貸併用住宅が売却しにくい理由は、次のとおりです。

購入希望者が限られる

一般的なマイホームを売却する際には、マイホームを探している方がメインターゲットとなります。
しかし賃貸併用住宅には投資用物件の側面があり、メインターゲットは投資用物件を探している方です。
マイホームを探している方の数に比べると、投資用物件を探している方は多くありません。
もしマイホームを探している方が賃貸併用住宅に興味を持ったとしても、建物をすべてマイホームとして利用するためには、大規模なリフォームが必要です。
また、マイホームを探す方や投資用物件を探す方がほとんどであり、賃貸併用住宅そのものを探す方が少ないことも、売却しにくい理由として挙げられます。

投資効率が悪い

賃貸併用住宅を投資用物件として購入すると、自宅部分を持て余してしまいます。
自宅部分を賃貸物件の部分と同じ仕様にするには、大規模なリフォームが必要です。
自宅部分に手をくわえず、そのまま賃貸物件として利用する方法もあります。
しかしマイホームとして設計されているため賃貸物件としては利用しにくいことが多く、なかなか入居者が見つからないでしょう。
一棟まるごと賃貸物件になっている物件に比べると賃貸併用住宅は投資効率が悪いため、投資家から魅力的な物件だと思われにくいのです。

空室リスクがある

先ほどお伝えしたとおり、投資用物件として活用するには、賃貸併用住宅の投資効率は良いとはいえません。
とくに自宅部分の空室リスクが高く、自宅部分が空室になると、多くの賃貸併用住宅では一棟の半分以上にあたる部分の家賃収入が得られなくなります。
また自宅部分をマイホームとして利用する場合でも、賃貸住宅の部分で空室が続くと想定していた利益が得られません。
空室による収入の減少は住宅ローンの滞納に繋がり、住宅ローンを支払えなくなった場合、せっかく購入した賃貸併用住宅を手放すことになってしまいます。

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賃貸併用住宅を売却するためのコツとは

賃貸併用住宅を売却するためのコツとは

賃貸併用住宅が売却しにくいおもな理由として、「購入希望者が限られる」「投資効率が悪い」「空室リスクがある」の3つをご紹介しました。
ここでは、売却しにくい理由を踏まえたうえで、各ターゲットに向けた売却のコツをお伝えします。

マイホームを探している方に売却するコツ

マイホームを探している方に賃貸併用住宅を売却するコツは、次のとおりです。

●二世帯住宅を探している方にアピールする
●賃貸併用住宅のメリットを伝える


賃貸併用住宅を一棟まるごとマイホームとして利用する場合は、先ほどもお伝えしたとおり、賃貸住宅の部分を自宅仕様にリフォームしなくてはなりません。
しかし賃貸併用住宅は通常の一戸建てより広く、賃貸物件の部分にキッチンや浴室などの設備が付いているため、それらを生かしながらリフォームをすると二世帯住宅として利用することができます。
また、賃貸併用住宅のメリットを伝え、そのまま賃貸併用住宅として、賃貸経営を引き継ぐかたちで売却する方法もあります。
こちらの方法を希望する方は、次にご紹介する「投資用物件を探している方に売却するコツ」も参考にしてください。

投資用物件を探している方に売却するコツ

投資用物件を探している方に賃貸併用住宅を売却するコツは、次のとおりです。

●購入の判断材料を多く用意する
●賃貸物件の部分が満室の状態で売りに出す


賃貸併用住宅自体の投資効率は悪く、空室リスクも高いため、購入を避ける方は少なくありません。
しかし地域によっては、賃貸併用住宅でも入居者が見込める可能性があります。
まずは、賃貸併用住宅の半径約500m以内にある競合物件をリスト化してみましょう。
近隣に同じような条件の賃貸物件はどのくらいあるのか、入居率はどのくらいかなどを調査し、まとめていきます。
このようなリストがあると投資の見通しが立てやすくなり、購入の判断材料として役立ちます。
想像よりも投資用物件として魅力的だった、などの発見もあるかもしれません。
満室時に売り出すことも、賃貸併用住宅を売却するためのコツです。
空室リスクが払拭され、安心して購入されやすくなります。
ただし、満室にするために、売却前に家賃を下げて入居者を募集することはおすすめしません。
一度下げた家賃を上げることは難しく、購入後に得られる家賃収入の金額が下がるため、投資用物件としての魅力が落ちてしまいます。

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まとめ

賃貸併用住宅は売却しにくい不動産であり、売却にはコツが必要です。
賃貸併用住宅には、土地活用ができる、税金対策になるなどのメリットがあります。
マイホームを探している方には上手にメリットを伝えること、投資用物件を探している方には判断材料を多く用意することなどが、賃貸併用住宅を売却するためのコツです。

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