不動産売却するメリットとは？どんなリスクに気を付けるべき？

不動産は所有しているだけでも、管理の手間や税金などさまざまなコストがかかってしまいます。
これらの負担を軽くするため、不動産を売却したいとお考えの方もいるのではないでしょうか。
少しでも有利な条件で手放したい場合、不動産売却のメリット・デメリットを知ることが大切です。
そこでこの記事では、不動産売却で知っておきたいポイントを解説します。

不動産を売却するメリットとは？

不動産を売却すれば、まとまった現金収入を得られるメリットがあります。
それだけでなく、次のようなメリットもあります。

売却金をさまざまな用途に使える

不動産売却で得た資金は、さまざまな用途に使えます。
たとえば、住み替えのための購入資金に当てることが考えられるでしょう。
相続で取得した不動産なら、現金化により遺産分割しやすくしたり、相続税の支払いに充てたりできます。
このほか、事業の運用資金や負債の整理などにも売却金を活用できます。

住宅ローンを完済できる

住宅ローンの残債が売却金を下回るアンダーローンの状態なら、不動産売却により住宅ローンを完済できるのがメリットです。
その後の利子負担もなくなるので、高く売れるタイミングを見極めて売却すると良いでしょう。

固定支出を削減できる

不動産は所有しているだけで、固定資産税や都市計画税などの税金が課せられます。
また、維持管理費や修繕費なども負担となるでしょう。
そこで不動産を売却すれば、これらの負担がなくなるのがメリットです。

収益物件の赤字を抑えられる

賃料収入を目的とした収益物件は、不動産売却した時点で全体の収益が確定します。
空室が長期間続くと、安定した賃料収入を得られず、赤字が膨らんでいくでしょう。
赤字を最低限に抑えるためにも、なるべく早く不動産売却することがおすすめです。
また、黒字物件についても築年数の経過とともに不動産の資産価値は下落します。
そのため、ある程度の値段で売れるうちに不動産売却することも、損失を抑える方法の一つです。

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不動産を売却するデメリットとは？

不動産を売却すれば、当然ながらその物件に対する所有権はなくなります。
マイホームの売却なら住み替え先の確保が必要となり、収益物件ならその後の賃料収入はなくなるといった点がデメリットです。
このほか、次のようなデメリットにご注意ください。

諸費用がかかる

不動産売却には、おもに以下の費用がかかります。

●売買契約書に貼付する印紙税
●不動産会社へ支払う仲介手数料
●測量費（土地や一戸建てを売却する場合）

売却金を買い手から受け取る前に発生する費用もあるため、一時的に自己資金から捻出しなければならないこともあるでしょう。
また、マイホームの売却では、住み替えにかかる費用も別に準備しなければなりません。

ダブルローンのリスクがある

住み替えをともなう不動産売却では、ダブルローンのリスクにも注意が必要です。
新居の購入を先に進めた場合、不動産売却が完了するまで2つの住宅ローンを同時に返済しなければなりません。
一方で現在の住まいの売却を先に進めれば、ダブルローンにはならないものの、新居を確保するまでの仮住まいを確保する手間があります。
引っ越しも2回おこなうことになるため、住み替え費用がかさむのがデメリットといえるでしょう。

売却に時間がかかる

不動産売却を決めても、すぐに買い手が現れるとは限りません。
築年数や立地などの条件次第では半年～1年以上かかるケースも珍しくなく、すぐに現金化したいときには注意が必要です。
買い替えをともなうときには、新居の住宅ローンとあわせてダブルローンの状態になる場合がある点もご注意ください。
早期売却を目指すなら、相場よりも低い価格での取引も検討しなければなりません。
また、買い手が見つかっても価格交渉により値下げを迫られることもあるでしょう。

相続税が高くなる

相続した不動産の場合、売却して現金化すると相続税が高くなる場合があります。
不動産の相続税評価額は、実際の取引価格（実勢価格）よりも低く設定されています。
そのため、不動産売却により遺産の評価額が大きくなると相続税も高くなる点にご注意ください。

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不動産売却で気を付けたいリスクと対策

不動産売却には、さまざまなメリットやデメリットがあることがわかりました。
しかし、お金の面以外にも不動産売却には気を付けるべきリスクがあります。
どのようなリスクに注意しなければならないのか、対策とともに見ていきましょう。

契約不適合責任を問われることがある

不動産を売却するとき、売り手は買い手に対して契約不適合責任を負います。
契約不適合責任において、売り手は売買契約書に記載されたとおりの内容物を、買い手に引き渡さなければなりません。
たとえば、雨漏りが生じているにも関わらず、その旨を売買契約書に記載していなければ、売り手側の責任において修繕などの対応を迫られるでしょう。
告知していない不具合や欠陥の内容によっては、契約解除や損害賠償を請求されるリスクがあります。
ホームインスペクションにより対策する
契約不適合責任を問われるリスクを減らすためには、ホームインスペクションが有効です。
ホームインスペクションとは住宅診断を意味し、専門家が以下の項目を検査します。

●構造耐力上主要な部分：基礎、壁、梁、柱、小屋組、床、土台など
●雨水の侵入を防止する部分：屋根、壁、開口部、天井など

専門家が目視で検査するため、個人では判断できないような不具合や欠陥も調べることが可能です。
何か問題点が見つかったとしても、修繕対応できる内容であれば不動産売却に大きな支障はありません。
ホームインスペクション済みとして売り出せるため、買い手に安心感を与えられます。
売り手にとっても不具合を見落としたまま引き渡す可能性が低く、後から契約解除や損害賠償を求められるリスクも少なくなるでしょう。
また、修繕すべき箇所が判明したときにも、必要な修繕や改修をおこなうことでトラブルを回避できます。

損失が発生することがある

不動産売却は、必ずしも高く売れるとは限りません。
売り急ぐあまり、思ったよりも安い成約価格になり、損失が発生することもあります。
その一方で、少しでも高く売りたいからと相場以上の価格で売り出すと、買い手は見つかりません。
結果的に売却活動が長期化し、維持管理費や固定資産税の負担も増してしまいます。
そこで、売出価格は慎重に決めるのはもちろんのこと、売れない期間がどのくらい続いたら価格を見直すのかも計画しておくと良いでしょう。
不動産会社が提示する査定価格は、3か月以内に売れる見込み額であるケースが一般的です。
そのため金額を見直すタイミングは、3か月を目安に検討してみてください。
価格相場を把握しておく
売出価格が相場よりも高すぎる・低すぎることを防ぐためには、価格相場を把握しておくことが大切です。
「土地総合情報システム」や「レインズ・マーケット・インフォメーション」を活用すれば、任意のエリアにおける取引相場を調べられます。
似た条件を持つ物件の成約価格は、売出価格を決める際の参考となるでしょう。
さらに、相場を知っておけば値下げ交渉に応じる際の判断材料になります。

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まとめ

不動産を売却するときは、現金化できるメリットだけでなく、手放す際に発生する諸費用などのデメリットも知っておく必要があります。
必ずしも利益が発生するとは限らないため、なるべく損失が出ないようにする対策も欠かせません。
売出価格を決める際は、適正価格になるようご自身でも相場を把握しておくことが大切です。