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不動産売却したらふるさと納税がおすすめ!控除上限額はいくらまで?

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不動産売却したらふるさと納税がおすすめ!控除上限額はいくらまで?

自分の好きな返礼品をもらいながら、寄付金控除も受けられるふるさと納税は、不動産売却で利益が出たときこそ活用したい制度です。
所得が多いほど大きな恩恵を受けられるので、不動産を売却したときの節税にもつながります。
そこで今回は、ふるさと納税をおすすめする理由や、控除上限額について解説します。

不動産売却したらふるさと納税をおすすめする理由

不動産売却したらふるさと納税をおすすめする理由

ふるさと納税とは、自分の住んでいる自治体以外にも、寄付金の形で納税できる制度のことです。
寄付金の使い道を選択できる自治体もあり、応援したいプロジェクトを自分で決められるのもふるさと納税の特徴です。
さらに、寄付のお礼としてさまざまな返礼品も受け取れます。
その地域の特産品や、観光で使えるクーポンなどが返礼品のおもなラインナップです。
そして寄付金は、自己負担額の2,000円を超える部分について次のような控除を受けられます。

●所得税:ふるさと納税額-2,000円
●住民税(基本分):(ふるさと納税額-2,000円)×10%
●住民税(特例分):(ふるさと納税額-2,000円)×(100%-10%(基本分)-所得税率)


ふるさと納税はあくまでも税金の前払いなので、寄付により納税額が少なくなるわけではありません。
ただし、実質2,000円の自己負担額でさまざまな返礼品を受け取れるので、上手に活用すれば節税と同様の効果が期待できます。

不動産売却したらふるさと納税がおすすめ

ふるさと納税による寄附金控除は、上限が定められています。
上限額は所得金額によって変化するため、不動産売却により所得が増大するとふるさと納税できる金額もアップするのが特徴です。
その分だけ受け取れる返礼品の数も増えるので、ふるさと納税をよりお得に利用できます。
ただし、不動産売却で得られた譲渡所得は、分離課税によりほかの所得とは区別して税額を計算します。
給与所得などとは計算方法が異なるためご注意ください。

マイホームの買い替え時には注意が必要

不動産売却と一口にいっても、マイホームの買い替えや投資用物件の売却処分などその目的はさまざまです。
マイホームの売却では、所有の長短に関係なく最大で3,000万円の特別控除を受けられます。
そのため、標準的な居住用物件であれば、譲渡所得はゼロになることが多いでしょう。
ただし、買い替えの場合には、新居の住宅ローン控除を利用したいとお考えの方もいるのではないでしょうか。
3,000万円の特別控除と住宅ローン控除は併用できないので、マイホームの買い替えではどちらかを選択しなければなりません。
譲渡所得額がそれほど大きくないときには、住宅ローン控除のほうが節税になることがあります。
このようなケースでは、住宅ローン控除とふるさと納税を組み合わせることがおすすめです。

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不動産売却にかかる譲渡所得税の計算方法

不動産売却にかかる譲渡所得税の計算方法

では、不動産売却により課せられる譲渡所得税はどのように計算するのでしょうか。
計算方法や適用される税率を確認していきましょう。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は以下の方法で算出します。
譲渡所得=売却価格-取得費-譲渡費用
取得費は、その不動産を取得したときにかかった費用(購入代金や仲介手数料など)のことです。
取得費が不明な場合は、売却価格の5%相当を概算取得費とします。
そして譲渡費用は、不動産を売却するときにかかった費用(仲介手数料や印紙税など)のことです。

譲渡所得に適用される税率

譲渡所得にかかる税率は、所有期間に応じて次のように定められています。

●短期譲渡所得(5年以下):39.63%(所得税30%、住民税9%、復興特別所得税0.63%)
●長期譲渡所得(5年超):20.315%(所得税15%、住民税5%、復興特別所得税0.315%)


また、所有期間が10年を超えるマイホームを売却するときには、軽減税率が適用されます。
6,000万円以下の部分は14.21%、6,000万円超の部分は20.315%です。
なお、所有期間は売却した年の1月1日時点が基準です。
売却のタイミングによっては、実質の所有期間が5年を超えていても短期譲渡所得として扱われることがあるためご注意ください。

特別控除が適用される場合がある

前項で解説したように、譲渡所得には特別控除が適用される場合があります。
また、損失が発生したときには、他の所得と損益通算できることもあります。
このようなケースでは、控除後の課税譲渡所得は少なくなり、ふるさと納税をお得に利用できる金額も少なくなるため注意しましょう。

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不動産売却時におすすめのふるさと納税の控除上限額

不動産売却時におすすめのふるさと納税の控除上限額

ふるさと納税による寄付金控除には、控除上限額が定められています。
控除上限額を超えて寄付しても、超過分は所得税や住民税から控除されないためご注意ください。
さらに、ふるさと納税する時点では年間の所得額は確定していません。
そのため、不動産売却で譲渡所得が発生したときに、ふるさと納税をしたい場合には、自分で計算する必要があります。
そこで、ふるさと納税の控除上限額の計算方法を確認していきましょう。

住民税所得割額を計算する(総合課税分)

給与所得や事業所得がある場合には、総合課税分の住民税所得割額を計算します。
住民税所得割額(総合課税分)=所得控除後の金額×10%
所得控除後の金額は、源泉徴収票や住民税通知書でご確認ください。
目安の金額は、前年分の所得控除後の金額を参考にすると良いでしょう。

住民税所得割額を計算する(分離課税分)

不動産売却で得られた譲渡所得などの分離課税分は、以下の計算方法で求めます。
住民税所得割額(分離課税分)=課税所得×税率
住民税の税率は、不動産の所有期間によってそれぞれ定められています。

●短期譲渡所得(5年以下):9%
●長期譲渡所得(5年超):5%
●10年超のマイホーム:4%

控除上限額を計算する

ふるさと納税の控除上限額は、以下の計算方法で求めます。
個人住民税所得割額×0.2÷(90%-所得税の税率×1.021)+2,000円
個人住民税所得割額は、総合課税分と分離課税分の合計で求まります。
そして所得税の税率は、総合課税と分離課税の両方があるときは総合課税の税率(5%〜45%)が適用されます。
所得金額ごとに適用される税率は異なるため、国税庁のHPにてご確認ください。
不動産売却による譲渡所得のみの場合には、所有期間に応じて以下の税率が適用されます。

●短期譲渡所得(5年以下):30%
●長期譲渡所得(5年超):15%

ふるさと納税の控除上限額の目安

総務省のふるさと納税ポータルサイトでは、控除上限額の目安を公表しています。
独身の方がふるさと納税をおこなう場合、給与収入ごとの目安額は次のとおりです。

●500万円:6万1,000円
●600万円:7万7,000円
●700万円:10万8,000円
●800万円:12万9,000円


これは給与収入のみの目安額ですが、譲渡所得が発生すれば控除上限額もアップします。
なお、家族構成や子どもの有無・年齢によっても控除上限額は変化するのでご注意ください。

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まとめ

わずかな自己負担額でさまざまな返礼品を受け取れるふるさと納税ですが、控除上限額を上回る寄付は節税になりません。
そのため、不動産の売却活動を始める前からいくらで売れそうかの見込みを把握しながら、ふるさと納税の計画を立てていくことが大切です。
そこで不動産売却を決めたら、まずは不動産会社の価格査定を受け、物件の価値を調べることをおすすめします。

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