アスベストが含まれている不動産でも売却は可能？トラブルを防ぐ対策も解説

2000年代の半ば頃、アスベストによる健康被害がニュース番組で大きく取り上げられ、アスベストの危険性が広く周知されました。
そのため、アスベストが含まれている不動産を所有していて、不動産売却は可能なのかと不安を感じている方もいるのではないでしょうか。
そこで今回は不動産売却をお考えの方に向けて、アスベストが含まれている不動産でも売却は可能なのか、トラブルを防ぐ対策とあわせて解説します。

不動産売却前に確認したい「アスベスト」とは

アスベストとは、繊維状になった天然の鉱物のことです。
ふんわりとほぐれるため、日本では「石綿」（いしわた・せきめん）とも呼ばれます。
アスベストは耐熱性や防音性などが高く、価格も安いため、建築物や電化製品などの材料として広く利用されていました。
しかしアスベストは非常に細い繊維でできており、対策を講じずに吹き付け作業などをおこなうと、簡単に人体に入る物質です。
アスベストが人体に入ると、中皮腫や肺がん、石綿肺などを引き起こす可能性があります。
アスベストは1970年代にはさまざまな場面で使用されていましたが、アスベストによる健康被害が世間に知られるようになり、しだいに規制されるようになりました。

アスベストの歴史

「アスベスト」という名前は、1720年にロシアで初めてアスベストが発見された土地の名前にちなみます。
しかしアスベスト自体は日本でも産出されるため、古くからさまざまな場面で使用されてきました。
「アスベスト」という名前が広まり、日本でアスベストの製造が始まったのは1885年、輸入が始まったのは1887年のことです。
戦時中には戦艦の材料として、高度経済成長期には建築物の耐火被覆材として広く使用されました。
そのため、1960年代や1970年代に建てられた建築物の多くは、アスベストが使われています。
しかし1975年、アスベストを吸い込むと肺線維症になる可能性があることがわかりました。
アスベストによる健康被害は徐々に知られるようになり、1971年には特定化学物質等障害予防規則が制定され、アスベストを製造・使用する場面でのルールが明文化されます。
その後もアスベストに関するさまざまなルールが制定されますが、使用が全面禁止される2006年まで、アスベストは使用され続けました。
全面廃止のきっかけとなったのは、2005年に報道された大手機械メーカーによるアスベスト公害事件です。
これにより、アスベストの危険性はさらに広く周知されましたが、2005年までに建てられた建築物にはアスベストが使用されている可能性があります。
2020年代には、アスベストが大量に使用されていた1960～1970年代に建てられた建築物の多くが築50年以上となり、解体や改修の時期を迎えます。
そのため、2022年に法改正がおこなわれ、一定規模以上の建築物の解体工事や改修工事をする場合のアスベストの事前調査が義務化されるなど、さらに厳しいルールが制定されました。

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アスベストが含まれている不動産でも売却は可能？

アスベストが含まれている不動産でも、売却は可能です。
アスベストが含まれていることを買主に説明したうえで話がまとまれば、売買契約を締結できます。
しかしアスベストが含まれている不動産は健康被害のおそれがあるため、売却期間が長引いたり、売却価格が相場より安くなったりするでしょう。
また前章でお伝えしたとおり、アスベストに関しては厳しいルールが制定されているため、事前に対策を講じなくてはなりません。
売却前：使用の有無を調査する
不動産売却時の重要事項説明書には、アスベストの使用の有無に関する項目があります。
そのため、アスベストが含まれている不動産を売却する際には、事前にアスベストの調査が必要です。
どの部分にどのくらいのアスベストが使用されているのかを明確にし、調査書にまとめなくてはなりません。
アスベストの調査には、1万～5万円程度かかります。
契約時：買主に説明する
先ほど解説したとおり、買主が現れたら、不動産にアスベストが含まれている旨を告知する必要があります。
買主が納得して売買契約を結ぶ場合でも、重要事項説明において、あらためて調査の結果を伝えなくてはなりません。
更地にして売却する場合も調査は必要
「アスベストが含まれていて説明が面倒だから、更地にしてから売却したい」と考えている方もいるのではないでしょうか。
しかし2022年の法改正により、一定規模の不動産の解体や改修の前にはアスベストの調査をおこなうことが義務付けられました。
そのため、更地にして不動産を売却したい場合でも、条件を満たす場合はアスベストの調査が必要です。
対象となるおもな工事は、次のとおりです。

●床面積が80㎡以上ある建築物の解体工事
●工事費用が税込み100万円以上の建築物の改修工事
●工事費用が税込み100万円以上の工作物の解体・改修工事

アスベストが含まれているとは知らずにこれらの工事をおこなった場合、アスベストが飛散し、工事関係者や近隣住民が危険にさらされてしまいます。
事前調査によってアスベストの使用の有無や使用箇所がわかると、健康被害を防ぐための対策を講じることが可能です。
ただし、アスベストが含まれている不動産は工事費用が高くなります。
告知義務を守ったうえで、そのままの状態で売却したほうが、利益を得られる可能性があります。

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不動産売却前におこないたいアスベスト対策とは

不動産売却前におこないたいアスベスト対策は、アスベストの使用調査です。
前章では、「アスベストが含まれている不動産」のアスベストの使用調査について解説しました。
アスベストが含まれている不動産を売却する際には、買主に対する調査結果の説明が必要です。
しかし「アスベストが含まれているかどうかわからず調査もしていない不動産」は、一定規模の解体・改修時を除き、売却前の調査が義務付けられているわけではありません。
重要事項説明書のアスベストの項目に、調査していない旨を記載すれば良いのです。
そのため、アスベストの全面禁止より前に建てられているにもかかわらず、調査をせずに売却し、引き渡し後に買主とトラブルになるケースが発生しています。
近年は、中古住宅を安く購入し、リフォームに費用をかけて自分好みのマイホームを作りたいと考えている方が増えています。
しかしリフォームをするにあたり建物の調査をした結果、アスベストが含まれていることがわかると、買主はリフォーム費用とは別に高額な工事費用を支払わなくてはなりません。
また、アスベストの危険性は広く知られているため、多くの買主が慎重に不動産を選びます。
アスベストの使用調査をおこなわずに売却しようとすると、引き渡し後にトラブルになる可能性があるだけでなく、買主が見つかりにくい可能性もあるのです。
そのため、2006年の全面禁止前に建てられた不動産を売却する際には、アスベストの使用の有無がわからない場合でも、使用調査をおこなうことをおすすめします。

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まとめ

アスベストは、繊維状の天然鉱物です。
耐熱性や防音性などが高く、安価であるため、かつてはさまざまな場面で使用されていましたが、健康被害が問題となりました。
しかし全面禁止となったのは2006年であり、それより前に建てられた建築物にはアスベストが含まれている可能性があります。
アスベストが含まれた不動産の売却は可能ですが、事前に買主に告知しなくてはなりません。