反復継続的な不動産売却とは？罰則や違反しないための対策について

不動産を売却する際に、特別な資格は必要ありませんが、継続的な取引をおこなう場合には宅建業の免許が必要です。
不動産の売却方法や頻度によって、故意でなくても法律に違反する可能性があるため、複数回の不動産売却を考えている方は注意が必要です。
そこで今回は、反復継続的な取引の概要や罰則、合法的な対策について解説します。

不動産売却における反復継続とは？

反復継続は、繰り返し不動産売買をおこなうことを意味します。
そして不動産取引業を営むためには、宅地建物取引業免許が必要です。

宅地建物取引業法の規定

宅地建物取引業法では、以下に該当する不動産売却は反復継続的（免許が必要な行為）と判断しています。
それぞれの基準や、判断のポイントを見ていきましょう。
取引の対象者
不特定多数の方を対象とするものは、事業性が高いと判断します。
一方で、特定の関係が認められる（親族間や隣接する土地所有者など代替が容易ではない）場合には、事業性が低いと判断します。
なお、友人や会社の同僚のような関係には注意してください。
ステータスだけでは不特定多数にあたらないと断言できず、あくまでも第三者が見て特定の関係があると判断できるかどうかがポイントです。
取引の目的
利益を目的とする場合は不動産業にあたり、特定の資金需要（相続税の納税資金やマイホームの買い替え資金など）の確保を目的とする場合は事業性が低いと考えられるでしょう。
取引対象物件を取得した経緯
第三者への転売など、利益を上げる目的で取得した土地や建物は事業性が高いものです。
一方、自分で使用する目的であれば不動産業ではないと判断できるでしょう。
マイホームはもちろんのこと、相続で取得した土地や建物、事業で利用する事務所・工場・社宅などが該当します。
取引の態様
自分で買主を募って直接売却しようとするものは、事業性が高いと判断されます。
不動産会社などに媒介を依頼して売却するものは、事業性が低いです。
取引の反復継続性
取引の反復継続性とは、不動産売却の頻度を意味します。
文字通り継続的おこなう取引は事業行為であると判断され、そのとき限りのものは事業性が低いと判断されます。

反復継続的な取引に該当するケース

宅地建物取引業法で定める要件のなかでも、取引の反復継続性は注意すべきポイントです。
たとえば、マイホームや相続で取得した実家の売却は1回限りの取引です。
基本的に繰り返しおこなうものではないので、事業性は低いと判断されます。
しかし単発の取引でも、反復継続的な不動産売却と認められるケースがあります。

●広い土地を分筆して複数の買主へ売却する（分譲地など）
●マンション1棟をそれぞれの部屋ごとに複数の買主へ売却する
●利益目的であることが明確なケース

これらのケースでは、宅地建物取引業の免許に基づいて不動産取引しなければなりません。
なお、反復継続であるかどうかは監督官庁である国土交通省や都道府県がおこないます。
さらに明確な定義もないので、自己判断で取引を進めると事業と見なされるリスクがあるため注意が必要です。

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無免許で不動産売却を反復継続したときの罰則

では、免許がないのに反復継続的に不動産売却したときの罰則にはどのようなものがあるのでしょうか。
パターンごとに、無免許取引の罰則の内容を見ていきましょう。

個人が無免許である場合

無免許で宅地建物取引業に該当する取引をおこなうと、宅地建物取引業法第12条に違反します。

●無免許営業の禁止（第12条1項）
●無免許の表示行為・広告行為の禁止（第12条2項）

上記に違反した個人は、3年以下の懲役もしくは300万円以下の罰金が科せられます。
悪質な場合には、懲役刑と罰金刑の両方が科せられることもあります。
宅地建物取引業法上においては、もっとも重い罰則なので注意しなければなりません。

媒介する不動産会社の場合

個人が不動産を売却するときは、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。
しかし、無免許の不動産取引を媒介した不動産会社に対しても以下の罰則があります。

●業務に関し取引の公正を害する行為をしたとき、または、取引の公正を害するおそれが大であるとき：指示処分
●宅地建物取引業に関し不正、または、著しく不当な行為：1年以内の業務（全部もしくは一部）の停止処分
●情状がとくに重いとき：免許取消し処分

このほか、刑法の定めによるほう助犯としても処罰される場合があります。
また、法人が無免許営業した時には1億円以下の罰金刑に処されます。
実際の取り締まりは警察がおこなうため、これらに違反すれば検挙されることもあるのでご注意ください。

相続税の節税対策にも注意が必要

上記で説明したように、法人がかかわる無免許営業はより重い罰則が課せられることがわかりました。
ここで気を付けたいのが、相続税の節税対策のために法人を設立するケースです。
法人に財産を移転すれば、被相続人の所有財産を基礎控除額の範囲に収めることは難しくありません。
法人から給与という形で家族に所得を分散させると、事業所得が少なくなり結果として税金も抑えることが可能なためです。
しかし、相続財産のなかに不動産が含まれるときは注意が必要です。
財産分与のために不動産を整理するときも、物件数が多ければ反復継続的な売買になることがあります。
そのため、不動産会社と相談しながら慎重に売買を進めなければなりません。

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不動産売却が反復継続にならないための対策

基本的に、マイホームの住み替え資金を得るための不動産売却や、相続した不動産の売却処分であれば事業性は低いので反復継続にはあたりません。
ですが、不動産を取得した経緯や売却方法なども加味したうえで総合的に判断されます。
そこで、反復継続的な不動産取引だと判断されないための対策やポイントを確認していきましょう。

不動産売却を1回で終わらせる

国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」によると、反復継続的か否かは取引回数で判断されます。
不動産売却が1回だけなら、基本的は事業性は低いと見なされるということです。
ただし、単発の取引でも利益目的であることが明白な場合や、今後も不動産売却を継続すると推定される場合には、1回限りの取引でも問題があると見なされる可能性があります。
広い土地などの売却はどうする？
たとえば一戸建てを建てるには広すぎる土地は、分筆したほうが一般の買主が見つかりやすくなります。
しかし、区画分けすると複数の買主との取引になるため不動産業に該当する可能性が高まるでしょう。
このような、不動産会社の買取を利用するのがおすすめの対策です。
1つの土地としてまとめて買い取ってもらえば、取引も1回で完了します。

免許を取得して正式に取引できるようにする

個別の状況によっては、免許を取得して正式に不動産業として取引したほうが良い場合もあるでしょう。
免許を取得すれば、中古住宅をリフォームしより高値での売却を目指したり、複数の不動産を短期間に売買しても宅地建物取引業法に抵触する心配はありません。
前述のように、分筆しないと売却が難しい土地などを売却するときにも有効です。

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まとめ

不動産売却で気を付けたい、反復継続について解説しました。
マイホームの売却のように、1回限りの取引であれば反復継続には該当しないケースがほとんどです。
しかし、不動産売却の内容次第では、実際に取引した回数に関係なく反復継続だと判断されることもあります。
無免許営業では罰金や懲役刑の対象になるため、不動産売却にあたっては自己判断せず、宅地建物取引業の免許を有する不動産会社に相談することをおすすめします。