不動産を割賦販売で売却する方法はある?メリット・デメリットを解説!

不動産のこと

福田 善行

筆者 福田 善行

不動産キャリア17年

【不動産】家を売るとき買うときはFReeYへ!

不動産を割賦販売で売却する方法はある?メリット・デメリットを解説!

不動産売却も、代金を分割払いにする方法があることをご存じでしょうか。
割賦販売なら代金の支払い回数・期間を自由に設定できるので、一括購入が難しい買主もターゲットにできるでしょう。
そこで今回は、不動産売却における割賦販売とはどのようなものなのか解説します。

不動産売却における割賦販売とは?

不動産売却における割賦販売とは?

割賦販売とは、商品を分割払いで販売する方法のことです。
割賦販売法においては、商品代金を2か月以上の期間にわたり3回以上に分割して受領することを意味します。
通常、マイホームの取得では住宅ローンを利用することが一般的です。
買主は住宅ローンの借入金で代金を支払うため、不動産の取引としては一括払いになっています。
しかし割賦販売なら、何らかの理由でローン審査に通らないときにも不動産購入できるのが特徴です。

どのような場合に割賦販売が有効?

割賦販売は、住宅ローンの審査に通らない不動産売買において有効です。
ローン審査が通りにくい条件には、おもに以下のものがあります。

●親族間の不動産売却である
●買主の勤続年数が短い(3年以下)
●再建築不可物件で担保価値が低い


このほか、自営業で独立して間もない、過去にクレジットカードなどの滞納歴がありブラックリストに載っているようなケースも住宅ローンの審査が通りにくくなるでしょう。
このようなケースは割賦販売が有効です。

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割賦販売で不動産売却するメリット

割賦販売で不動産売却するメリット

不動産売却を割賦販売でおこなうとどのようなメリットがあるのでしょうか。
それぞれのポイントを見ていきましょう。

不動産購入にかかる費用負担を軽減できる

買主にとって、割賦販売は費用負担を軽減できるメリットがあります。
たとえば住宅ローンを組むとき、フルローンでは返済負担率(年収に占める返済額の割合)が高くなり審査に通りにくくなります。
そこでまとまった額の頭金を用意することになりますが、割賦販売ならそもそも住宅ローンを組む必要がないため、頭金などの初期費用も抑えられるでしょう。
売主にとっては、割賦販売の金利相当部分も収益になるメリットがあります。

再建築不可物件を売却しやすくなる

再建築不可物件などは、担保価値が低いため住宅ローンの審査に通りにくいというデメリットに注意が必要です。
再建築不可物件は建て替えできないため、そもそも買主が見つかりにくい点にも注意しましょう。
しかし割賦販売にすれば、買主は購入にかかる費用負担を軽減できます。
購入費用を抑えられることで、リフォーム費用を確保しやすくなるのは買主にとってメリットとなります。
また、隣地を購入して再建築可能にするなど、柔軟な資金計画を立てられるでしょう。

賃貸物件の売却を売却しやすくなる

たとえば、賃貸物件として運用している一戸建てを借りている住民に売却したいときにも割賦販売がおすすめです。
月々の家賃を分割払いの代金とすれば、買主もこれまで通りの費用負担で購入できるメリットがあります。
割賦販売は分割払いの回数制限もないので、売却代金に応じて支払い回数を決めると良いでしょう。
ただし、割賦販売後の名義変更のタイミングにご注意ください。
分割払いの代金が家賃であるとみなされると、不動産売却ではなく無償譲渡と判断されるおそれがあります。

親族間の不動産売却に有効

親族間の不動産売却は、通常の取引と比較して住宅ローンの審査に通りにくい傾向にあります。
そもそも住宅ローンは親族間の取引を想定しておらず、また、親族間の取引の必然性は第三者から見て不透明なものです。
たとえば親子間であれば、相続発生時に低い税率で名義変更できます。
あえて不動産売却する必要がないので、第三者から見て不透明な取引になりがちです。
また、親族間売買は相続人同士のトラブルのきっかけとなることもあります。
このようなリスクがあるため、多くの金融機関では親族間の不動産売却に対して融資をおこないません。
そこで、親族間で不動産売却したいときには割賦販売が有効です。

長期間の分割払いにも対応

他人同士の不動産売却では、割賦販売の分割期間が長期におよぶほど未払いのリスクが高まります。
一方、親族間の取引であれば、売主と買主の関係も深いため長期間の分割払いにも対応できることが多いでしょう。
そのため、親族間なら不動産売却が進みやすいメリットがあります。

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割賦販売で不動産売却するデメリット

割賦販売で不動産売却するデメリット

割賦販売による不動産売却は、支払い遅延やみなし贈与のリスクに気を付けなければならないのがデメリットです。
そこで、このようなデメリットにはどのような対策があるのかを見ていきましょう。

支払い遅延のリスク

通常の不動産売却では、代金の支払いをもって所有権移転登記(不動産の名義変更)の手続きをおこないます。
割賦販売においては、売買契約を締結した時点で所有権移転登記の手続きをすませます。
しかしその時点で代金の支払いは完了していないため、支払い遅延のリスクに注意が必要です。
そこで、所有権移転登記の手続きにあわせて次の対策をしておくと良いでしょう。

●強制執行認諾文言付公正証書を作成する
●不動産に抵当権を設定する


強制執行認諾文言付公正証書とは、割賦販売の代金支払いが滞ったときに買主から強制的に債権を回収できるとする証書のことです。
しかし強制執行認諾文言付公正証書があっても、支払いが滞っている時点で買主に返済能力はないことも珍しくありません。
そこで不動産に抵当権が設定されていれば、不動産を競売にかけて現金化し、未払いの代金を回収することが可能です。

みなし贈与となるリスク

親子や親族間では、無利子で割賦販売をおこなうケースも珍しくありません。
その場合、一般的な相場の利息分を贈与とみなされるリスクにご注意ください。
どのくらいの期間・回数による割賦販売を無利子にすると贈与になるのかは、税務署によっても判断がわかれます。
そこで、みなし贈与とならないように一般的な相場で利息を付けるようにしましょう。
法定利息や現在の住宅ローンの金利相場を基準に利息を設定すれば、税務署から贈与の指摘を受ける可能性は低いでしょう。

相続トラブルに発展するリスク

親族間で割賦販売をおこなうときは、将来的に相続トラブルに発展することがあります。
そのため、ほかの推定相続人に対しては割賦販売をおこなう旨を事前に伝えておくと良いでしょう。
また、支払い中に買主が死亡してしまうこともあります。
それにともなう相続発生も考えられるのでご注意ください。
そして、生前贈与ではなく不動産売却であると証明できる書類を残しておくこともポイントです。
売買契約書を作成するのはもちろんのこと、代金の支払いは銀行振り込みにするなどして履歴を残しておくこともおすすめの対策です。

基本的には通常の不動産売却がおすすめ

買主が住宅ローンを利用できないなど、特別な理由がない限り、基本的には通常の不動産売却がおすすめです。
一般的な方法での不動産売却なら、代金の未回収やみなし贈与のリスクにともなうデメリットはありません。
身内同士の取引でも通常の方法による不動産売却は可能なので、まずは不動産会社の担当者にご相談ください。
また、割賦販売により売却する場合にも、割賦販売の実績が豊富な不動産会社へ相談することをおすすめします。

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まとめ

割賦販売とはどのような仕組みなのか、不動産売却におけるメリット・デメリットとともに解説しました。
再建築不可物件など担保価値の低い不動産や、親族間で取引するときに有効な方法です。
しかし、代金が回収できなくなる、相続トラブルに発展するリスクもあるためお気を付けください。

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